Rent to buy: i chiarimenti dell’Agenzia

Il rent to buy  prevede   contratti di locazione, che le parti sottoscrivono  in vista della successiva cessione del medesimo immobile all’affittuario. 

 

Con la circolare n. 4/E del 19.02.2015, l’Agenzia delle Entrate definisce aliquote e modalità del regime fiscale da utilizzare per la tassazione del nuovo schema contrattuale .

 

Il trattamento fiscale da applicare al canone corrisposto dal locatario deve tenere conto delle diverse funzioni specifiche del contratto:  vale a dire per il godimento dell’immobile o  quale acconto sul prezzo finale di trasferimento.

 

Nel primo caso (locazione) si applicheranno le disposizioni previste per i contratti di locazione, sia ai fini delle  imposte dirette che per quelle indirette. Per la quota di canone versata come anticipazione del corrispettivo pattuito per la vendita dell’immobile si applicherà la normativa fiscale prevista per gli acconti prezzo. 

 

L'Agenzia delle Entrate chiarisce che i canoni di locazione versati per il godimento di un fabbricato abitativo rientrano naturalmente tra le operazioni esenti da Iva. Ovviamente nel caso in cui il concedente sia un’impresa di costruzione o di ripristino resta l'opzione  per l’imponibilità Iva. 

 

Lo stesso regime di esenzione si applica anche ai canoni versati per la locazione di fabbricati strumentali, con la possibilità di optare per il regime di imponibilità da parte di tutti i soggetti passivi e non solo per le imprese di costruzione e di ripristino.

 

Se il concedente è  imprenditore. Per quanto concerne la quota di canone pagata come acconto in vista dell  successivo acquisto, qualora l'operazione sia imponibile ai fini dell’Iva, le aliquote applicabili saranno rispettivamente:

- quella del 4% se il futuro acquirente dichiara di poter beneficiare dei requisiti “prima casa” e se si tratta di case classificate nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9;

- quella del 10%  se si tratta di case di abitazione che hanno la medesima classificazione catastale di quelle che possono fruire dell’agevolazione “prima casa”; 

- del 22% per gli immobili classificabili nella categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e per gli immobili strumentali. 

 

Riguardo l’imposta di registro, la misura è determinata in base al regime Iva applicabile. Per gli acconti prezzo soggetti ad Iva, l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro. 

 

Per quanto attiene, invece alla quota di canone corrisposta quale acconto-pezzo,  per gli immobili abitativi esenti da Iva si applica l’imposta di registro con aliquota del 2%;  mentre se è imponibile Iva, perché il concedente  ha espresso tale opzione,l’imposta di registro è dovuta in misura fissa (67 euro se il contratto è stipulato per scrittura privata,200 euro se formato per scrittura privata autenticata o è redatto in forma pubblica). 

 

Per gli immobili strumentali, in deroga al principio di alternatività Iva/Registro, l’imposta di registro è applicata in misura proporzionale (1%), indipendentemente dal regime Iva di imponibilità o di esenzione cui l’operazione è soggetta. 

 

Se il concedente  è un privato.  Quando il venditore non è un imprenditore ma un soggetto Irpef, sulla quota percepita del canone a titolo di locazione  si applica  la disciplina fiscale dei redditi fondiari. L'imposta di registro è proporzionale ed è pari al 2%, sia per gli immobili strumentali che abitativi. Comunque, ove ricorrano i presupposti, i soggetti Irpef possono optare per il regime della “cedolare secca”. 

 

Trasferimento della proprietà. Per il proprietario in regime d’impresa si rileverà, al momento del trasferimento di proprietà dell’immobile, un incremento del reddito pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al lordo degli acconti, e il costo fiscale dell’immobile.

 

Ai fini Iva, invece, la base imponibile su cui applicare l’imposta sarà data dal prezzo della cessione al netto dei soli acconti sulla vendita pagati fino a quel momento dal nuovo proprietario, ( l'ex affittuario) , esclusi quindi quelli versati per il mero godimento dell’immobile e cioè a titolo di locazione

 

Riguardo le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ai trasferimenti dei fabbricati strumentali rilevanti ai fini Iva (in regime di esenzione o imponibilità) si applica l’imposta di registro fissa di 200 euro e le imposte ipotecaria e catastale in misura rispettivamente pari all’1% e al 3%. 

 

Per i fabbricati abitativi in esenzione Iva l’imposta di registro è dovuta nella misura proporzionale del 9% o del 2%, con un minimo 1.000 euro, mentre le imposte ipotecaria e catastale sono in misura fissa pari a 50 euro ciascuna.

 

Se invece il trasferimento del fabbricato abitativo è imponibile Iva, per il principio di alternatività tra Iva e Registro, l’imposta di registro è fissa (200 euro) così come le imposte ipotecaria e catastale (sempre nella misura di 200 euro ciascuna). 

 

Quando il cedente è privato, il corrispettivo del trasferimento dell’immobile è tassato come una plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, se la cessione interviene entro cinque anni dall’acquisto.

 

Le quote di canone incassate come acconto-prezzo saranno assoggettate alla disciplina dei redditi diversi e diventeranno imponibili al momento della cessione effettiva dell’immobile. 

 

Per le cessioni fuori campo Iva, prima casa e altro, l’imposta di registro sarà del 2% nel primo caso e del 9% nel secondo, mentre quella ipotecaria e catastale saranno versate in misura fissa di 50 euro in entrambi i casi.