La R.M. n. 154/E/2003 e la C.M. n. 43/E/2007, hanno analizzato la fattispecie in oggetto.
E’ il caso in cui il conduttore paghi il canone di locazione occupando il fabbricato senza titolo, in quanto non è ancora stato stipulato il contratto, oppure il medesimo è scaduto e non si è ancora provveduto al suo rinnovo o infine il contratto è scaduto ma il conduttore non vuole rilasciare l’immobile.
L’Agenzia delle entrate ha precisato:
- nel caso di mancata stipula del contratto di locazione o mancato rinnovo , le somme corrisposte e rispettivamente percepite costituiscono un’indennità di occupazione aventi la natura di canone di locazione;
- nel caso, invece, di contratto scaduto e mancato rilascio dell’immobile da parte del conduttore le somme corrisposte e rispettivamente percepite assumono la qualifica di indennità di occupazione aventi natura risarcitoria.
Quando l’indennità di occupazione assume la natura di canone di locazione, in quanto risulta evidente la volontà delle parti di instaurare un rapporto contrattuale o di proseguire nello stesso, si applica la disciplina dei contratti di locazione. In questi casi:
- l’imposta di registro va calcolata secondo le aliquote ordinarie ; le modalità di registrazione rimangono immutate e sono analoghe a quelle previste per i contratti verbali ;
Il calcolo del termine di 30 giorni per l’assolvimento dell’imposta di registro decorre dal giorno in cui al locatario viene consegnato l’immobile in attesa della formalizzazione del contratto; oppure ,in caso di occupazione post contrattuale, dal giorno successivo alla scadenza del vecchio contratto, in attesa della stipula del nuovo.
Quando l’indennità di occupazione ha natura risarcitoria - in presenza di una risoluzione del contratto di locazione - ma permanga l’occupazione da parte del precedente conduttore, si ha la fine degli effetti negoziali del contratto stesso.
Seconda l’Agenzia “l’occupazione dell’immobile avviene o prosegue in aperto contrasto con la volontà del proprietario dell’immobile, senza alcun collegamento con un contratto di locazione (già stipulato in precedenza ovvero da stipulare in futuro)”.
La determinazione di cessare il contratto risulterà ad esempio dall’inizio del procedimento di sfratto, la notifica di un provvedimento di rilascio dell’immobile emanato dal giudice competente, la notifica di un atto di precetto, l’esistenza di corrispondenza volta a dimostrare la volontà di non concedere il rinnovo o di risolvere anticipatamente il contratto di locazione.
Pertanto ’imposta di registro andrà calcolata nella misura del 3%,; ai fini Iva le somme sono sempre considerate escluse dalla base imponibile, in applicazione delle disposizioni di cui all’articolo 15, comma 1, n. 1 D.P.R. n. 63/1972.
L’indennità risarcitoria non regolamentata da atto scritto non sconta l’obbligo di registrazione. Nel caso in cui la stessa venga stabilita e concordata tramite corrispondenza commerciale la registrazione è obbligatoria solo in caso d’uso; in caso di convenzione sottoscritta dalle parti la registrazione è obbligatoria e va effettuata entro 20 giorni dalla formazione dell’atto.