Il Decreto c.d. “Sblocca Italia” contiene la regolamentazione dei contratti “rent to buy”.
Si tratta dell’operazione che prevede la concessione in godimento di un immobile ad un soggetto con diritto, da parte di quest’ultimo, di acquistarlo entro un determinato termine.
In sede di “riscatto” il conduttore scomputa dal prezzo di vendita i canoni pagati in precedenza secondo quanto previsto contrattualmente.
Il testo normativo contiene la disciplina civilistica della nuova fattispecie contrattuale . La disciplina fiscale va quindi individuata in base alle vigenti disposizioni.
Tramite il “rent to buy” il potenziale acquirente ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile e successivamente, in caso di acquisto, “recupera” i canoni di locazione versati per il godimento dello stesso.
La tipologia contrattuale si articola in due fasi:
- il potenziale acquirente / conduttore, acquisisce fin da subito il godimento dell’immobile, versando un canone periodico (eventualmente anche una caparra confirmatoria / acconti);
- poi il medesimo soggetto ha il diritto di acquistare la proprietà dell’immobile, entro un termine determinato, pagando una somma a saldo del prezzo, che tiene conto (in tutto o in parte) di quanto già versato.
I tempi, le modalità e l’ammontare dei canoni da versare sono lasciati alla volontà delle parti.
L’ immobile oggetto del contratto può essere di qualunque tipologia; infatti l’ambito oggettivo non è limitato alle abitazioni ma si estende anche agli immobili diversi dalle abitazioni.
Inoltre non è prevista alcuna limitazione in merito alla qualità dei contraenti, i quali ad esempio, possono essere privati, imprenditori individuali, lavoratori autonomi, società, ecc.
I soggetti coinvolti nell’operazione in esame sono il concedente / venditore (generalmente la società costruttrice degli immobili) ed il conduttore / potenziale acquirente (di solito un privato).
Al fine di individuare il corretto trattamento fiscale applicabile, con l’intento di evitare la possibile duplicazione dell’imposizione sulle somme di denaro che nella prima fase sono qualificate canoni / acconti per il godimento dell’immobile e successivamente sono imputate al prezzo di cessione dello stesso, è necessario distinguere a seconda che il trasferimento della proprietà a favore del locatario / potenziale acquirente sia “automatico”; oppure il patto di futura vendita dell’immobile locato non sia vincolante per entrambe le parti.
Come sopra accennato il contratto di locazione con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti è riconducibile ad una cessione di beni che si considera effettuata al momento della stipula del contratto .
L’IVA va applicata sull’intero prezzo pattuito dalle parti per la futura vendita (canoni + corrispettivo finale). Il successivo pagamento dei canoni, considerati quali componenti del prezzo della cessione, rappresenta un evento finanziario non rilevante ai fini IVA.
Per le cessioni di immobili effettuate dalle imprese costruttrici / di ripristino, il “calcolo” del quinquennio per determinare l’imponibilità IVA fissata “per norma” decorre da tale momento.
Il conduttore / acquirente può beneficiare delle agevolazioni “prima casa” contestualmente alla stipula del contratto.
Il corrispettivo complessivo della cessione in esame concorre alla formazione del reddito nel periodo d’imposta in corso alla stipula del contratto.
Nel caso di clausola “ non vincolante” , di solito il vincolo è posto solo per una delle parti (generalmente il proprietario / cedente), nel senso che nel momento in cui il conduttore / promissario acquirente esercita l’opzione per l’acquisto il proprietario non può rifiutarsi a concludere l’operazione.
Le parti possono accordarsi in merito alla determinazione del corrispettivo della cessione e pertanto le stesse possono prevedere che quanto pagato durante il periodo di locazione sia considerato, in tutto o in parte, quale quota del corrispettivo dovuto in caso di esercizio dell’opzione di acquisto.
Ai fini IVA sono applicabili i seguenti trattamenti:
Prima fase: canoni di locazione per il godimento dell’immobile (fino all’esercizio
dell’opzione) . Va applicata la disciplina IVA prevista per le locazioni immobiliari dall’art. 10, comma 1, n. 8), DPR n. 633/72 (imponibilità o esenzione). I canoni rilevano all’atto del pagamento ai sensi dell’art. 6, comma 3, DPR n. 633/72.
Seconda fase: esercizio dell’opzione d’acquisto da parte del conduttore. Va applicata la disciplina IVA prevista per le cessioni immobiliari dall’art. 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter), DPR n. 633/72. Il momento di effettuazione della cessione è
individuato, ai sensi dell’art. 6, comma 1, DPR n. 633/72, all’atto di stipula del contratto definitivo.
Ai fini della determinazione della base imponibile, va considerato l’art. 13, DPR n. 633/72 ai sensi del quale “la base imponibile delle cessioni … è costituita dall’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al cedente o prestatore secondo
le condizioni contrattuali”. Di conseguenza, poiché il prezzo di cessione va corrisposto al netto di quanto già pagato (acconti sul prezzo / canoni di locazione), l’IVA va applicata sulla differenza tra il prezzo pattuito (al netto degli
eventuali acconti) e i canoni di locazione pagati dal conduttore fino all’esercizio dell’opzione.
Secondo l’Agenzia ciò consente di rispettare “l’inderogabile divieto di doppia imposizione”.
Ai fini delle imposte dirette l’Agenzia delle Entrate evidenzia che “nei periodi precedenti all’esercizio dell’opzione da parte del conduttore l’unico negozio a cui possa attribuirsi rilievo giuridico è la locazione”. Con l’esercizio dell’opzione di acquisto si perfeziona il trasferimento della proprietà dell’immobile e quindi si configura una cessione
Dunque , va applicata la disciplina riservata alla locazione e pertanto i canoni concorrono a formale il reddito imponibile in base al principio di competenza .
In sede di esercizio dell’opzione d’acquisto da parte del conduttore, emerge un componente fiscalmente rilevante, pari alla differenza tra il prezzo di cessione, al netto dei canoni che hanno già concorso alla formazione del reddito imponibile in precedenza, ed il costo fiscale dell’immobile (art. 86, comma 2, TUIR).