Alcune problematiche IVA nelle società immobiliari di costruzione.

 Qualora un’impresa immobiliare non raggiunga i ricavi minimi sulla base dei coefficienti previsti, la società risulta “non operativa”. Tale test potrebbe anche essere superato in molti casi, soprattutto quando l’impresa non possiede immobilizzazioni o titoli non rilevanti in bilancio su cui applicare i relativi coefficienti; tuttavia esiste anche un’altra situazione per cui la società diventa di comodo ed è il verificarsi  per tre periodi di imposta consecutivi di risultati negativi, oppure la chiusura di  due esercizi  in perdita ed uno con un risultato positivo ma al di sotto del reddito minimo. Si parla allora di “perdite sistematiche”. 

In periodi di estrema difficoltà a vendere, è dunque molto facile chiudere un bilancio in perdita, soprattutto quando determinati costi non sono neppure imputabili in aumento al valore delle rimanenze (si pensi al caso delle spese amministrative). Certamente esiste la procedura dell’interpello disapplicativo per evitare le conseguenze di essere considerati  società di comodo, tuttavia non sempre le argomentazioni addotte trovano comprensione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Dunque il rischio per un’immobiliare di rientrare fra le società di comodo è molto alto con pesanti ricadute agli effetti IVA e precisamente:

• il divieto di utilizzare in “compensazione orizzontale” il credito IVA, che può essere portato in detrazione solo dell’iva a debito;
• il divieto di chiedere il rimborso;
• la perdita definitiva del credito dopo tre periodi in cui la società è risultata di comodo.

Un altro aspetto che va monitorato da parte delle società immobiliari di costruzione è la rettifica della detrazione IVA in presenza di operazioni esenti.

Può accadere che la società decida di affittare appartamenti che non si riescono a vendere; la locazione delle unità residenziali  è esente da iva, tuttavia la società che le ha costruiti o ristrutturate può oggi manifestare l’opzione nel contratto  per l’applicazione dell’iva al 10% sul canone, oltre ad imposta di registro in misura fissa. In tal modo si evita la perdita del’iva in base alla percentuale di pro-rata che scatterebbe in presenza di operazioni esenti, sia per quanto riguarda quella assolta nell’esercizio, sia per quella detratta sui beni immobili ultimati da meno di dieci anni.