Dal 26.6.2012 il D.L. n. 83/2012 ha modificato il regime Iva delle locazioni di fabbricati abitativi e strumentali .
La disciplina per le locazioni dei fabbricati è basata sul regime di esenzione da Iva ; tuttavia l’ambito di imponibilità è stato ampiamente esteso, dando la possibilità di optare per l’applicazione del tributo da parte del locatore:
a) per le locazioni di immobili abitativi, solo se operate dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione che hanno costruito o ristrutturato l’immobile oggetto di locazione , in presenza di opzione per l’imposizione espressa in atto;
b) per le locazioni di alloggi sociali, da chiunque operate; in presenza di opzione per l’imponibilità;
c) per le locazioni di fabbricati strumentali, che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, in presenza di opzione per l’imposizione.
In base al principio di alternatività Iva-registro, si verifica:
- l’applicazione della imposta di registro in misura fissa alle operazioni soggette ad Iva;
- l’imposta di registro proporzionale in relazione alle locazioni riguardanti immobili strumentali, anche se assoggettate ad Iva.
In definitiva:
- per quanto riguarda i contratti di locazione posti in essere da soggetti non Iva, essi scontano solo l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% o dell’1%
- le locazioni di fabbricati poste in essere da soggetti passivi Iva sono, in linea di principio, esenti da Iva, ma in taluni casi è possibile optare per l’applicazione del tributo.
In particolare:
- alle locazioni aventi ad oggetto abitazioni (gruppo A, eccetto A/10) e terreni, si applica l’imposta di registro in misura fissa se il contratto di locazione risulta imponibile Iva.
Peraltro se, normalmente, l’imposta di registro è dovuta in misura fissa in relazione alle operazioni esenti da Iva, in quanto esse si considerano comunque “soggette ad Iva”, tale principio non opera per le locazioni esenti, per le quali è prevista l’applicazione dell’imposta di registro in misura proporzionale.
- alle locazioni aventi ad oggetto fabbricati strumentali (gruppi B, C, D, E, nonché gli A/10), si ha contemporanea applicazione dell’Iva e dell’imposta di registro dell’1%.
Riepilogo:
Fabbricato abitativo:
- locatore: impresa costruttrice/ o di ristrutturazione, contratto imponibile per opzione (10%) , registro fissa; esente in assenza di opzione, registro 2%.
- Locatore: diverso dall’impresa costruttrice, esente , registro 2%;
- locatore non soggetto IVA: fuori campo iva, registro 2%.
Alloggi sociali:
- locatore soggetto Iva: imponibile per opzione, iva 10% , registro in misura fissa; esente in assenza di opzione , registro 2%.
- Locatore soggetto non IVA: fuori campo IVA, registro 2%.
Fabbricati strumentali:
- locatore soggetto IVA: imponibile per opzione ,iva 22%, registro 1%; esente in assenza di opzione, registro 1%.
- Locatore soggetto non Iva: fuori campo iva, registro 2%.