Cessioni di immobili ed IVA

A tali soggetti passivi é consentita l’applicazione dell’Iva a prescindere dal momento in cui gli immobili sono venduti rispetto alla data di ultimazione dei lavori. Inoltre il meccanismo dell’inversione contabile non trova applicazione se la cessione avviene entro cinque anni dalla predetta ultimazione dei lavori.

 

Ai fini della normativa in oggetto ,  l’impresa di ristrutturazione che esegue gli interventi di cui alle lett. c), d) ed f), dell’art. 3 del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico in materia urbanistica) è  parificata  a quella di costruzione.

 

E’ quindi fondamentale individuare quando può essere considerata un’impresa di “costruzione” o “ristrutturazione”, tenendo conto del fatto che per individuare tali soggetti non si deve aver riguardo necessariamente a quanto previsto  nello statuto sociale, ma  alle situazioni  concrete.

 

L’ impresa che costruisce o ristruttura l’immobile è quella che detiene il “titolo” amministrativo (permesso di costruire, DIA, ecc.); pertanto  anche alle imprese che “occasionalmente” costruiscono o ristrutturano l’immobile, all’atto della successiva cessione si rendono applicabili le regole previste per le imprese di costruzione o ristrutturazione .

 

Altro aspetto rilevante concerne la modalità con cui viene eseguito l’intervento di costruzione o ristrutturazione; infatti  rientrano  nella categoria in questione sia le imprese che decidono di costruire o ristrutturare “in proprio”,  sia quelle che appaltano ad imprese terze la realizzazione dell’intervento.

 

Le imprese in questione , ai fini Iva, effettuano cessioni imponibili per obbligo quando l’immobile , sia esso  abitativo o   strumentale,  è ceduto entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori.  Le  cessioni diventano  imponibili Iva “ per opzione” da esercitarsi nell’atto di compravendita  se l’immobile , abitativo o strumentale,  è ceduto oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori.

 

Con riferimento a quest’ultimo caso di  applicazione dell’Iva per opzione, in base all’art. 17, co. 6, lett. a-bis, del D.P.R. n. 633/72, è previsto che l’imposta sia applicata in regime di reverse charge. Pertanto il cessionario soggetto passivo d’imposta deve integrare la fattura del cedente con l’applicazione dell’imposta  e quindi procedere alla successiva “doppia” registrazione del documento nel registro degli acquisti (art. 25 del D.P.R. n. 633/72) ed in quelle delle fatture emesse (art. 23 del D.P.R. n. 633/72). 

 

Ovviamente l’inversione contabile non trova applicazione, nonostante l’esercizio dell’opzione da parte del cedente, nell’ipotesi in cui l’acquirente sia un “privato” senza la qualifica di soggetto passivo d’imposta.

 

In definitiva l’impresa di costruzione o ristrutturazione che pone in essere la cessione di un immobile (abitativo o strumentale), applica l’Iva quando la cessione interviene entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori; viceversa si adotterà il sistema del reverse charge, se la cessione interviene dopo cinque anni dall’ultimazione dei lavori, in presenza dell’opzione per l’Iva nel relativo atto di compravendita, ed a condizione che l’acquirente abbia la qualifica di soggetto passivo d’imposta.