Riepiloghiamo le diverse forme contrattuali con particolare riferimento alla durata
Libere e concordate
Le locazioni libere hanno durata di quattro anni più quattro anni ( articolo 2, comma uno, della legge 431/1998), e ciò significa che alla scadenza dei primi quattro anni, il locatore può disdettare il contratto, con lettera raccomandata con avviso di ricevimento e con un preavviso di sei mesi, ma solo per i motivi previsti dall'articolo 3, comma uno, della stessa legge. Al termine dell'ottavo anno, in assenza di disdetta da inviare sei mesi prima (o di accordo sul rinnovo), il contratto si rinnova tacitamente alle medesime condizioni.
Nel periodo del rinnovo, si ritiene però che la disdetta al termine del primo quadriennio (12° anno dall'inizio della locazione) non debba essere motivata.
L'articolo 2, terzo comma, della legge 431/1998 prevede che la durata del contratto di locazione a canone concordato sia di tre anni, prorogabili di altri due, salvo disdetta motivata, regolata dagli stessi criteri adottati per le locazioni libere. Al termine del quinto anno, il contratto di locazione, si rinnova di ulteriori tre anni, salvo disdetta, e successivamente di altri tre anni e così via.
Sul tema è però in atto una disputa giurisprudenziale, poiché secondo taluni, al termine del quinto anno (3+2), il rinnovo sarebbe di soli tre anni; altri sostengono che il rinnovo sarebbe invece comunque di tre anni più due di proroga (salvo disdetta motivata al termine dei primi tre anni di rinnovo).
Sul punto, l'articolo 2, comma 5, della legge 431/1998 si limita a stabilire che «…in mancanza della comunicazione, il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni». Sembra preferibile la tesi secondo cui il rinnovo è di soli tre anni, stante il tenore dell'articolo 3, comma 1, dettato in tema di disdetta da parte del locatore «…alla prima scadenza dei contratti…".
Transitorie e per studenti
A norma dell'articolo 5, comma 1, la durata delle locazioni transitorie è disciplinata dall'articolo 2, comma 1, del Dm Infrastrutture e trasporti 30 dicembre 2002, secondo cui esse hanno durata «…non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi…».
Il contratto scade senza necessità di disdetta, al termine della durata prevista dalle parti.
Invece per le locazioni per studenti universitari, a norma dell'articolo 5, comma 2, della legge 431/1998, sono disciplinati dall'articolo 3, comma 1, dello stesso Dm, per il quale la durata varia «…da sei mesi a tre anni (rinnovabile alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore)…». Per tale tipologia è, dunque, previsto il rinnovo automatico al termine del primo periodo.
Turistiche e «foresterie»
L'articolo 1, comma 2, lettera c, della legge 431/1998 prevede che i vincoli di durata non si applichino agli alloggi locati «…esclusivamente per finalità turistiche…».; pertanto le locazioni per finalità turistica possono avere un termine liberamente determinabile dalle parti, così come sono liberamente determinabili i tempi per la disdetta. Per quanto non previsto, valgono gli articoli 1571 e seguenti del Codice civile.
Nell'ambito delle locazioni abitative si collocano anche le locazioni a uso foresteria che non sono soggette ai limiti di durata previsti dalla legge 431/1998 e sono caratterizzate dal fatto che l'immobile non è destinato ad abitazione primaria del conduttore, bensì ad alloggio temporaneo di dipendenti o ospiti del conduttore, che è l'intestatario del contratto di locazione.
La durata delle locazioni a uso foresteria è liberamente determinabile dalle parti, così come i termini della disdetta.
Commerciali
In tema di "affitti" commerciali, occorre fare riferimento agli articoli 27 e seguenti della legge 392 del 1978, ove si prevede che la durata delle locazioni e sublocazioni di immobili urbani non può essere inferiore ai sei anni se gli immobili sono adibiti ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno e altri organismi di promozione turistica e simili o ad attività professionale.
Inoltre, la durata della locazione non può essere inferiore a nove anni se l'immobile, anche ammobiliato, è adibito ad attività alberghiere, all'esercizio di imprese assimilate ex articolo 1786 del Codice civile, o all'esercizio di attività teatrali.
Dopo i primi sei anni, il contratto di locazione a uso commerciale può essere disdettato – con raccomandata con avviso di ricevimento da inviare all'inquilino almeno 12 mesi prima della scadenza (18 mesi per le attività alberghiere, assimilate o teatrali) – per uno dei motivi previsti dall'articolo 29 della legge 392/1978 .
Al termine del dodicesimo anno – salvo disdetta (da parte del locatore o del conduttore) – il contratto si rinnova ulteriormente di sei anni (o di nove anni per le locazioni alberghiere, assimilate o teatrali).
Anche nell'ambito delle locazioni commerciali, esiste la categoria «…di carattere transitorio…». L'articolo 27, quinto comma, della legge 392/1978 prevede infatti che «il contratto di locazione può essere stipulato per un periodo più breve, qualora l'attività esercitata o da esercitare nell'immobile, abbia, per sua natura, carattere transitorio».