Si tratta di una specifica deduzione a favore delle persone fisiche (privati).
Sono coloro che nel periodo 1.1.2014 – 31.12.2017 sostengono spese per l’acquisto / costruzione di unità immobiliari da destinare a locazione.
Con il Decreto 8.9.2015, pubblicato sulla G.U. 3.12.2015, n. 282 sono state fornite “ulteriori modalità attuative”.
In particolare la deduzione è riconosciuta per l’acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale: di nuova costruzione oppure oggetto di ristrutturazione / restauro / risanamento conservativo cedute dall’impresa / cooperativa edilizia costruttrice o che ha effettuato il predetto intervento.
Ai fini dell’agevolazione l’unità immobiliare deve risultare invenduta al 12.11.2014 ; a quella data era già interamente / parzialmente costruita ovvero per la quale a tale data era stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato ovvero per la quale a tale data “era stato dato concreto avvio agli adempimenti propedeutici all’edificazione quali la convenzione tra Comune e soggetto attuatore dell’intervento, ovvero gli accordi similari comunque denominati dalla legislazione regionale”.
La deduzione è riconosciuta ai soggetti titolari del diritto di proprietà dell’unità immobiliare in relazione alla quota di proprietà.
L’agevolazione spetta altresì per le prestazioni di servizi, dipendenti da un contratto d’appalto, per la costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.
Come specificato dall’art. 3 del citato DM, le spese devono essere attestate dalle fatture emesse dall’impresa che esegue i lavori di costruzione.
La deduzione è riconosciuta per la costruzione di unità immobiliari, da ultimare entro il 31.12.2017, per le quali prima del 12.11.2014 è stato rilasciato il titolo abilitativo edilizio, comunque denominato; per le spese attestate nel periodo 1.1.2014 – 31.12.2017.
Per usufruire dell’agevolazione, l’unità immobiliare deve:
- essere a destinazione residenziale “non di lusso” (sono agevolati gli immobili di categoria catastale A, ad eccezione di A/1, A/8 e A/9);
- non essere ubicata nelle zone omogenee classificate E di cui al DM n. 1444/68, ossia in parti del territorio destinate ad usi agricoli;
- conseguire prestazioni energetiche di classe A o B nazionale ovvero in base alla relativa normativa regionale;
- essere destinata, entro 6 mesi dall’acquisto / termine dei lavori di costruzione, alla locazione per almeno 8 anni, purché tale periodo abbia carattere continuativo. Il termine di 6 mesi decorre per le unità immobiliari di nuova costruzione ovvero oggetto di interventi di ristrutturazione / restauro / risanamento, dalla data dell’acquisto;
- costruite su aree edificabili già possedute, dalla data di rilascio del certificato di agibilità o di formazione del silenzio – assenso ex art. 25, DPR n. 380/2001;
- acquistate prima del 3.12.2015 (data di pubblicazione sulla G.U. del DM 8.9.2015), da tale data.
La deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del decorso del suddetto periodo e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data della risoluzione del precedente contratto.
Ai fini della fruizione del beneficio in esame il canone di locazione non deve essere superiore a quello definito:
- dalla convenzione-tipo ex art. 18, DPR n. 380/2001, stipulata al fine del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata;
- ovvero, al minore importo tra quello previsto dai c.d. contratti a “canone concordato” tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle dei conduttori maggiormente rappresentative ex art. 2, comma 3, Legge n. 431/98;
- dai contratti a “canone speciale”, per i quali lo stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato ex art. 3, comma 114, Legge n. 350/2003.
Tra locatore e locatario non devono sussistere rapporti di parentela entro il primo grado.
La deduzione è fissata in misura pari al 20% del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita; oppure dell’ammontare complessivo delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori, fino ad un ammontare massimo complessivo di spesa di € 300.000 che, come specificato dal
Decreto in esame, va considerato “comprensivo di IVA”.
L’agevolazione spetta anche con riferimento agli interessi passivi (pagati nell’anno) dipendenti da mutuo per l’acquisto dell’unità immobiliare.
La deduzione può essere fruita anche in caso di acquisto / costruzione di più unità immobiliari da destinare alla locazione, fermo restando il predetto limite di spesa (€ 300.000).
L’ agevolazione è riconosciuta “una sola volta per ogni singolo immobile” e va ripartita in 8 quote annuali di pari importo; è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione; non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le medesime spese.
Nel caso in cui l’immobile agevolato sia oggetto di cessione / successione ereditaria, la deduzione si trasferisce, per la quota residua, al nuovo proprietario.
A tal fine è necessario il rispetto dei requisiti e delle condizioni richieste ai fini della spettanzadell’agevolazione.