Canoni di locazione, il trattamento fiscale degli importi non incassati dipende dalla tipologia di immobile.
La normativa fiscale in materia prevede che: “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare”.
Pertanto con riferimento alle locazioni di immobili abitativi l’attuale formulazione dell’art. 26 del D.P.R. n. 917/1986 pone alcune condizioni per poter rendere irrilevanti ai fini reddituali i canoni non riscossi:
- che si tratti di immobile locato ad uso abitativo;
- che il conduttore dell’immobile risulti moroso rispetto ai canoni locativi;
- che si sia concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.
In merito alla categoria catastale,sul punto la norma non fa alcuna distinzione circa la qualifica come di lusso o meno dell’immobile ; occorre che la destinazione d’uso dell’immobile oggetto del contratto di locazione sia quella abitativa.
Per quanto concerne la presenza di una sentenza di sfratto per morosità, le situazioni che si possono presentare rispetto alla rilevanza reddituale, possono essere di tue tipi.
La prima si verifica quando al momento della presentazione del modello dichiarativo il contribuente abbia già la sentenza di sfratto per morosità. In questo caso il contribuente deve procedere a dichiarare i soli canoni percepiti, omettendo di indicare in dichiarazione i canoni di locazione non riscossi.
L’altra situazione possibile è quella che al momento della presentazione del modello dichiarativo il contribuente non sia ancora in possesso della dichiarazione di sfratto per morosità.
Ciò costringe il contribuente a dichiarare i canoni non riscossi nonché a versare le relative imposte, con la possibilità, in occasione della prima dichiarazione dei redditi utile (e comunque entro il termine di prescrizione decennale) di determinare un credito d’imposta in ragione delle imposte versate sui canoni non riscossi.
Diversa la posizione del locatore che concede in locazione un immobile strumentale ; costui non può avvalersi del medesimo regime , dovendo versare le imposte sui canoni non riscossi anche se il procedimento di convalida di sfratto si è concluso.
L’Agenzia delle entrate ha precisato che “per gli immobili locati per uso diverso da quello abitativo, nonché in assenza di un procedimento giurisdizionale concluso, il canone di locazione va comunque sempre dichiarato così come risultante dal contratto di locazione, ancorché non percepito, rilevando in tal caso il momento formativo del reddito e non quello percettivo”.
La stessa Corte Costituzionale con la sentenza 26.07.2000 n. 326, stabiliva che i canoni di locazione sono tassati, a prescindere dalla loro percezione, fino a quando risulta vigente un contratto di locazione e quindi risulta tecnicamente dovuto un canone locativo.
Si potrà evitare la tassazione, quando la locazione sarà quindi cessata oppure si è verificata una qualsiasi causa di risoluzione contrattuale, come ad esempio per inadempimento o per specifica clausola risolutiva espressa.
In tal caso con la dichiarazione da parte del proprietario di avvalersi della clausola contrattuale , si creano i presupposti alla restituzione dell’immobile.