Prima casa: condizioni necessarie

Si tratta di quelle  di cui alla Nota II-bis) dell’art. 1, Tariffa Parte I, DPR n. 131/86:

 

Ubicazione dell’immobile:

- Deve essere  ubicato nel territorio del Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto la residenza o, se diverso, in quello in cui svolge la propria attività ovvero in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende l’acquirente se quest’ultimo si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro;

 

Proprietà di altro immobile:

- dichiarazione dell’acquirente nell’atto di acquisto di non essere proprietario / titolare di diritti di uso, usufrutto, abitazione su altro immobile nel medesimo Comune, idoneo ad essere adibito ad abitazione, neppure in comunione con il coniuge; 

- dichiarazione dell’acquirente nell’atto di acquisto di non essere titolare, interamente o per quote, di altro immobile su tutto il territorio nazionale, per il quale abbia già fruito delle agevolazioni;

 

Caratteristiche dell’immobile: 

- immobile “non di lusso”. Con riguardo all’individuazione di tali immobili si rammenta che, per uniformare la definizione di “prima casa”, il D.Lgs. n. 175/2014, c.d. “Decreto Semplificazioni”, ha stabilito che anche ai fini IVA rileva la categoria catastale, così come per l’imposta di registro.

 

Pertanto, per fruire dell’aliquota IVA del 4% applicabile all’acquisto della “prima casa”, ferme restando le altre condizioni richieste, l’abitazione non deve essere accatastata nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

 

La dichiarazione relativa alla sussistenza dalle citate condizioni in sede di rogito ha natura “costitutiva” poiché la mancata osservanza di quanto dichiarato determina la decadenza dai benefici.

 

Configura causa di decadenza dal beneficio :

 

- la dichiarazione falsa circa la sussistenza dei requisiti “prima casa”; 

 

- il mancato / tardivo trasferimento della residenza entro 18 mesi; 

 

- la cessione per atto a titolo oneroso o gratuito dell’immobile entro 5 anni dall’acquisto, qualora l’acquirente non provveda entro 1 anno a riacquistarne un altro da adibire ad abitazione principale. 

 

In caso di decadenza è previsto il recupero delle imposte di registro, ipotecaria e catastale “nella misura ordinaria” con applicazione della sanzione del 30%.

 

L’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 11.5.2015, n. 49/E, in conformità all’orientamento assunto dalla Corte di Cassazione, ha chiarito che anche l’acquisto a titolo gratuito del nuovo immobile consente di evitare la decadenza dai benefici “prima casa”.

 

Va sottolineato che nell’ambito del ddl della Finanziaria 2016 è previsto l’inserimento alla citata Nota II-bis) del nuovo comma 4-bis in base al quale è possibile acquistare un immobile con le agevolazioni “prima casa” anche nel caso in cui l’interessato possieda, all’atto dell’acquisto, un’unità immobiliare acquistata con le relative agevolazioni. Ciò a condizione che quest’ultimo immobile sia ceduto entro 1 anno dall’acquisto del nuovo.