Locazioni di fabbricati abitativi e strumentali, IVA su opzione.

I  regimi di imponibilità IVA o Imposta di registro sono alternativi e differiscono a seconda che il contratto di locazione riguardi un fabbricato abitativo oppure strumentale.

Per fabbricati abitativi si intendono tutti quelli accatastati nella categorie A, con esclusione degli immobili A10  e a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo; sono fabbricati strumentali quelli rientranti nelle categorie A10, B, C, D, E (a prescindere dalle effettive modalità di utilizzo), fatta eccezione per gli immobili che costituiscono pertinenze per i  fabbricati abitativi.

Locazioni di fabbricati abitativi

Per quanto riguarda le locazioni dei fabbricati abitativi ( gruppo catastale A, esclusa A/10) la regola generale è quella dell’esenzione dell’IVA. Accanto a tale regime e’ comunque prevista la possibilità di applicare  un regime di imponibilità  IVA su “opzione”, per le locazioni poste in essere dalle imprese costruttrici o ristrutturatrici e per le operazioni eseguite nell’ambito del cd. “ alloggi sociali” .

Pertanto sono imponibili IVA, mediante opzione del locatore da manifestare nel contratto di affitto, le locazioni di:

1. abitazioni, effettuate dalle imprese costruttrici o che vi abbiano eseguito lavori di recupero quali restauro e  risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia o urbanistica);
2. alloggi sociali, come individuati dal D.M. 22 aprile 2008, effettuate da qualsiasi impresa (anche  non costruttrice/ristrutturatrice).

In entrambi i casi di imponibilità “su opzione”, l’IVA si applica l’aliquota del 10%. Inoltre, l’operazione è soggetta all’applicazione dell’imposta di Registro nella misura fissa di 67 euro.

Al di fuori delle ipotesi ora descritte, le locazioni di abitazioni (poste in essere da soggetti, esercenti  attività commerciale, diversi dalle imprese costruttrici/ristrutturatrici o aventi ad oggetto abitazioni diverse dagli alloggi sociali) sono operazioni esenti da IVA è sono soggette all’imposta di Registro in misura pari al 2%.

Locazione di fabbricati strumentali

Il regime IVA applicabile alle locazioni di immobili strumentali prevede, come regola generale, l’esenzione, salva la possibilità per il locatore di poter esercitare il diritto di opzione direttamente nel contratto di affitto.

In particolare, per le locazioni di beni immobili strumentali, il regime risulta il seguente:

1. imponibilità ad IVA “su opzione”, per tutte le imprese locatrici;
2. esenzione da IVA in tutti i casi in cui non venga esercitata l’opzione per l’imponibilità.

Tali operazioni imponibili “su opzione” sono assoggettate ad IVA con aliquota pari al 21%, e con  applicazione, in sede di registrazione, dell’imposta proporzionale di Registro pari all’1%. In caso di mancato esercizio dell’opzione, la locazione dei beni strumentali è esente da IVA e soggetta all’applicazione dell’imposta proporzionale di Registro pari all’1%.