Il trattamento fiscale del Rent to buy

a) Il primo caso  è quello che riguarda l’ipotesi della  la locazione con vincolo di trasferimento obbligatorio per entrambe le parti.

 

Sotto il profilo civilistico, il diritto di proprietà si trasferisce in capo al locatario/acquirente, solo al momento del pagamento integrale del corrispettivo di vendita, composto dai canoni periodici e dal corrispettivo finale.

 

Dal punto di vista fiscale , invece, gli effetti si producono al momento della stipula del contratto di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e con le seguenti conseguenze: 

 

- il locatore /cedente deve assoggettare l’intero corrispettivo della cessione, determinato dalla somma dei canoni e del corrispettivo finale pattuito all’imposta di registro al momento della stipula del contratto. L’imposta di registro, in genere, viene pagata dall’acquirente.

- Inoltre il locatore/cedente assoggetta a Irpef la plusvalenza, se ricorrono le condizioni di cui al citato articolo 67, nel periodo d’imposta relativo alla stipula del contratto; 

- il locatario/cessionario, contestualmente alla stipula del contratto, può chiedere i benefici per l’acquisto della prima casa, versando un’imposta di registro pari al 2 per cento e imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro cadauna.

- Senza agevolazioni prima casa, si verserebbe un’imposta di registro del 9 per cento con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro cadauna.

- Il locatario/cessionario dichiara il reddito di fabbricati a decorrere dalla data di stipula del contratto.

- Dalla data della stipula del contratto decorre il periodo quinquennale previsto dal suddetto articolo 67.

 

b) la seconda ipotesi concerne la locazione con patto di futura vendita non vincolante per ambedue le parti. 

 

In questo caso,al contrario del caso precedente, gli effetti fiscali e civili del contratto coincidono, nel senso che il trasferimento della proprietà dell’immobile diviene rilevante nel momento in cui l’opzione per l’acquisto (o per la vendita) viene esercitata. 

Si possono verificare due casi:

 

- Il primo è quello per cui il corrispettivo prestabilito per il successivo trasferimento dell’immobile  non tiene conto dei canoni di locazione. 

- Il locatore/cedente assoggetta i canoni di locazione all’imposta di registro del 2 per cento annuale; inoltre  il locatore/cedente assoggetta il corrispettivo della cessione del bene ad imposta di registro che, in genere, paga colui che acquista.

- Il locatore/cedente assoggetta ad Irpef la plusvalenza, se ricorrono le condizioni di cui al citato articolo 67, nel periodo d’imposta relativo alla stipula del contratto; 

- Il locatario/cessionario assoggetta i canoni di locazione all’imposta di registro del 2 per cento se designato dal contratto. 

- Il  locatario/cessionario, alla stipula del contratto di cessione, può chiedere i benefici per l’acquisto della prima casa, versando un’imposta di registro pari al 2 per cento ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro cadauna. Senza agevolazioni prima casa, si verserebbe un’imposta di registro del 9 per cento con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro cadauna; 

- Il locatario/cessionario dichiara il reddito di fabbricati a decorrere dalla data di stipula del contratto.

- Dalla data della stipula del contratto decorre il periodo quinquennale previsto dal suddetto articolo 67.

 

- Il secondo caso riguarda l’ipotesi in cui il  corrispettivo  per il successivo trasferimento del bene è già convenuto, in tutto o in parte, al netto dei canoni di locazione nel frattempo corrisposti.

 

- Il locatore/cedente assoggetta i canoni di locazione all’imposta di registro del 2 per cento annuale.

- Il locatore/cedente assoggetta il corrispettivo della cessione del bene ad imposta di registro, che, in genere, paga colui che acquista.

- Il locatore/cedente assoggetta a Irpef la plusvalenza, se ricorrono le condizioni di cui al citato articolo 67, nel periodo d’imposta relativo alla stipula del contratto.

- Il locatario/cessionario assoggetta i canoni di locazione all’imposta di registro del 2 per cento se designato dal contratto.

- Il locatario/cessionario, alla stipula del contratto di cessione, può chiedere i benefici per l’acquisto della prima casa, versando un’imposta di registro pari al 2 per cento ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro cadauna. Senza agevolazioni prima casa, si verserebbe un’imposta di registro del 9 per cento con imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro cadauna. 

- Il locatario/cessionario dichiara il reddito di fabbricati a decorrere dalla data di stipula del contratto; inoltre  dalla data della stipula del contratto decorre il periodo quinquennale previsto dal suddetto articolo 67.