Novità fiscali per i proprietari di seconde case non locate già in vigore per l’anno di imposta 2013.
La Legge di Stabilità (art. 1, comma 717, L. n. 147/2013) ha rivisitato la tassazione degli immobili non locati.
È infatti stabilito che il reddito degli immobili ad uso abitativo, situati nello stesso comune dove si trova l’abitazione principale del contribuente , assoggettati all’imposta municipale propria, concorre alla formazione del reddito complessivo in ragione del 50%, e viene assoggettato a IRPEF e relative addizionali.
In pratica, a decorrere dal 2013, in sede di 730/2014 o Unico/2014, per le abitazioni sfitte, situate nello stesso Comune dove si trova l’abitazione principale, il relativo reddito fondiario sarà tassato al 50%, e ciò in deroga al principio di sostituzione IMU/IRPEF che prevedeva l’alternanza dell’IMU al posto dell’IRPEF e relative addizionali proprio in relazione agli immobili non locati.
Quindi per le seconde case che restano disposizione del contribuente,e che sono ubicate nello Comune in cui si trova l’abitazione principale sono dovute:
a) l’IMU , ricordando che gran parte dei comuni hanno deliberato l’aliquota massima;
b) l’IRPEF e le relative addizionali, su una base imponibile ridotta del 50%;
c) la TA.S.I. (tributo per i servizi indivisibili), che ha la stessa base imponibile dell’IMU, con un’aliquota che potrà arrivare fino al 2,5 per mille (o 3,3 secondo gli ultimi progetti legislativi in corso di approvazione).
Nel modello 730/2014 è prevista una colonna 12, denominata casi particolari, ed il codice 3, per gli immobili ad uso abitativo non locati, assoggettati ad IMU, e situati nello stesso Comune nel quale si trova l’immobile adibito ad abitazione principale.
Sempre in materia di tassazione dei redditi da fabbricati , si segnalano inoltre due novità legislative in vigore già per il 2013: la prima riguarda la riduzione della percentuale di abbattimento dei canoni di locazione in regime ordinario dal 15% al 5% (art. 4, D.L. 92/2012); la seconda concerne la riduzione dell’aliquota dal 19% al 15% per i contratti a canone concordato (art. 4, D.L. 102/2013).
Se da un lato per la concessione in locazione degli immobili sono dunque previste norme di vantaggio, dall’altro occorre porre attenzionealle conseguenze di una disciplina fiscale che ancora penalizza il proprietario in situazioni di morosità degli inquilini.
Infatti, il proprietario, nonostante la morosità dell’inquilino, può trovarsi a dover versare le relative imposte anche sui canoni non effettivamente percepiti, dal momento che l’art. 26 del TUIR- in deroga al principio di cassa - assoggetta ad imposizione i canoni a prescindere dall’incasso.
Pertanto il proprietario, per non versare imposte su canoni non riscossi, deve avviare il procedimento di convalida di sfratto per morosità.
Se il provvedimento di convalida viene emesso prima della scadenza della presentazione dei redditi, il proprietario può non considerare i relativi canoni quali componenti di reddito;in mancanza del provvedimento, il contribuente deve dichiarare i canoni non riscossi e versare le relative imposte.
Una volta ottenuto il provvedimento, al contribuente spetterà un credito d’imposta da calcolare determinando le imposte senza considerare tra i redditi i canoni non riscossi. Il credito d’imposta dovrà essere dichiarato nella prima dichiarazione utile successiva (quadro G del modello 730/2014 e quadro CR del modello Unico/2014) e potrà essere utilizzato in compensazione oppure richiesto a rimborso.
Infine qualora i canoni di locazione vengano successivamente riscossi, concorreranno a formare il reddito del contribuente nell’anno in cui vengono percepiti e verranno assoggettati a tassazione separata (trattandosi di componenti reddituali che si riferiscono ad annualità precedenti), oppure a tassazione ordinaria previa opzione da parte del contribuente.