Vendita di edifici da demolire nelle mire del fisco

Il caso riguarda in particolare  le cessioni di fab¬bricati posseduti da più di cinque anni da parte di persone fisiche non esercenti attività di impresa effettuate  a società edili le quali,  dopo l’acquisto,  li abbattono per costruire ex novo altre costruzioni. 

 

Gli uffici delle Entrate ritengono che la plusvalenza conseguita a seguito della vendita, seppur rientrante apparentemente nei casi previsti dal d.P.R. n.917/86, sia comunque tassabile. 

 

Secondo l’Amministrazione finanziaria  in presenza di un edificio da demolire, il corrispettivo non può che riferirsi al valore dell’area fabbricabile e alle sue potenzialità edificatorie. 

 

Dinanzi a una simile contestazione, il venditore che voglia difendersi è chiamato a prepararsi già nella fase che precede il vero e proprio contenzioso.

 

In particolare bisogna essere in grado di dimostrare, mediante prove documentali, che il fabbricato venduto non era fatiscente e provare la congruità del valore a esso attribuibile rispetto al corrispettivo incassato.

 

Un altro aspetto a favore del contribuente è   la totale coincidenza tra il sedime su cui insisteva la precedente costruzione e quello su cui è stato riedificato il nuovo immobile, da far rilevare sovrapponendo le sagome. 

 

In sede contenziosa, si potrebbe poi richiamare il consolidato orientamento di giurisprudenza di legittimità, secondo cui non deve essere assoggettata a tassazione la plusvalenza derivante da una vendita di un fabbricato destinato alla demolizione, anche se ubicato su un terreno edificabile. 

 

Ciò che rileva ai fini della tassazione è, infatti, la destinazione edificatoria originariamente conferita all’area (non edificata appunto) e non a quella ripristinata da specifico intervento edilizio (sentenza della Corte di Cassazione 15629/2014). Inoltre, la mera iscrizione del fabbricato in catasto è di per sé sufficiente per escludere la tassazione della plusvalenza (sentenza della Corte di Cassazione n.4150/14). 

 

Ma come prepararsi in anticipo  in caso di accertamento della plusvalenza per la presunta cessione di area edificabile anziché di un fabbricato?

 

Prima della vendita del fabbricato da demolire potrebbe essere oppor¬tuno incaricare un tecnico abilitato di redigere una perizia giurata di stima che attesti lo stato di conservazione dell’immobile. 

Inoltre, sempre nella perizia di stima, potrebbe essere opportuno motivare nell’ambito dell’at¬testazione dello stato di conservazione dell’immobile l’inquadramento catastale esistente del fabbricato che si vuole vendere e, dunque, la corretta attribuzione della specifica categoria catastale (ad esempio, la categoria A/2, D/10 o C/2). 

 

Poi, oltre a descrivere lo stato conservativo della costruzione, in sede di perizia potrebbe essere opportuno pure confrontare il corrispettivo pattuito ai fini della vendita con altre cessioni di fabbricati simili che insistono in zone limitrofe: eventuali differenze andrebbero poi giustificate con le diverse potenzialità edificatorie delle aree sottostanti gli altri fabbricati posti a confronto.