La Legge di stabilità prevede che il prezzo della compravendita immobiliare debba essere versato al notaio incaricato di stipulare l’atto di compravendita, il quale provvederà a consegnarlo al venditore solo allorquando la vendita sarà trascritta sui registri immobiliari.
Il passaggio di proprietà tra le parti diventa efficace con la sottoscrizione del contratto, ma nei confronti di terzi è subordinato alla trascrizione.
Tale disposizione ha lo scopo di tutelare l’acquirente, il quale avrà la garanzia di effettuare il pagamento solo nel momento in cui il contratto è efficace anche nei confronti dei terzi, con la trascrizione della vendita nei registri immobiliari.
Si evitano in tal modo le vendite di uno stesso immobile a più soggetti, a fronte delle quali solo il soggetto che per primo ha effettuato la trascrizione potrà beneficiare del trasferimento di proprietà.
Una maggior tutela è riservata all’acquirente anche in considerazione della possibilità, da parte di terzi, di iscrivere garanzie reali dopo la firma del contratto ma prima della trascrizione dello stesso: in tal caso, qualora dovesse emergere, ad esempio, un’iscrizione ipotecaria, dopo la sottoscrizione del contratto, il prezzo della vendita potrebbe essere destinato alla liberazione dell’immobile dei gravami.
Nel conto corrente dedicato andranno versati, oltre al prezzo di vendita, anche tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il notaio sia designato quale sostituto o responsabile d’imposta. Dovranno transitare sul conto corrente dedicato anche tutte le altre somme affidate al notaio in relazione agli atti stipulati avanti a lui o per effetto di provvedimenti dell'autorità giudiziaria, le quali, come noto, sono altresì soggette ad obbligo di annotazione da parte del notaio stesso nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64.
Gli importi versati al notaio transiteranno su un apposito conto corrente, che, si badi bene, costituirà patrimonio separato rispetto a quello del notaio stesso.
Pertanto: le somme non potranno essere oggetto di successione ereditaria in caso di decesso del professionista; se il notaio è in regime di comunione dei beni con il coniuge, le somme non entrano a far parte della comunione; le somme sono assolutamente impignorabili.
Solo una volta eseguita la registrazione dell’atto di compravendita, e dopo aver verificato che non vi sono formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvederà allo svincolo degli importi depositati.
Qualora nell’atto sia stato invece previsto che il prezzo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale potranno svincolare gli importi solo dopo che sia stata fornita la prova che l’evento si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Da ultimo si segnala che gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
Affinché le nuove disposizioni entrino in vigore è tuttavia necessario attendere il decreto attuativo, che sarà emanato entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della Legge di stabilità (1 gennaio 2014).