Immobili: registro e dirette, valutazioni differenziate

La C.T. Prov. di Bergamo, nella sentenza 15 giugno 2015 n. 493/1/15, ha accolto la tesi difensiva del contribuente negando la rilevanza ai fini delle imposte dirette di una lieve sproporzione fra valore e corrispettivo di un immobile compravenduto.

 

La relazione fra il valore e il corrispettivo di un immobile rappresenta, ormai, una nota questione nel nostro ordinamento. Si  tratta di concetti differenti:

 

- il valore venale, rilevante ai fini dell’imposta di registro, è un’entità che prescinde dalle peculiarità della transazione interessata;

- il corrispettivo, applicabile alle imposte sui redditi per il calcolo della plusvalenza da realizzo, è rappresentato dal prezzo pattuito dalle parti.

 

Il corrispettivo di una transazione è influenzato da numerose circostanze quali il potere contrattuale  delle parti, la necessità urgente di realizzo,……  che possono allontanarlo dal “valore venale”. 

 

Ciò nonostante, l’Agenzia delle Entrate  assimila i due concetti trasferendo automaticamente sul lato delle imposte sui redditi il maggior valore accertato nell’imposta di registro. 

 

La questione risulta ancor più penalizzante  quando il cedente subisce l’accertamento sulla maggiore plusvalenza, a seguito dell’adesione prestata dal cessionario all’accertamento sul valore.

 

I giudici di Bergamo , alla luce della recente pronuncia della Corte di Cassazione n. 24054/2014, hanno sostenuto:

 

- come valore e corrispettivo abbiano connotazioni assolutamente diverse; 

- l’onere dell’Amministrazione finanziaria di fondare l’accertamento, relativo alla plusvalenza, dimostrando l’irregolarità delle scritture contabili.  In assenza di tale circostanza l’accertamento è giustificato solo in presenza di un’assoluta sproporzione fra valore e corrispettivo, debitamente provata dall’Agenzia delle Entrate.

 

La problematica descritta è stata risolta dall’art. 5 comma 3 del DLgs. 147/2015 (decreto internazionalizzazione), che, anche per incentivare gli investimenti esteri e il mercato immobiliare, prevede quanto segue con riguardo alle norme recate dagli artt. 58, 68, 85 e 86 del TUIR: 

 

“... si interpretano nel senso che per le cessioni di immobili e di aziende nonché per la costituzione e il trasferimento di diritti reali sugli stessi, l’esistenza di un maggior corrispettivo non è presumibile soltanto sulla base del valore anche se dichiarato, accertato o definito ai fini dell’imposta di registro” o delle imposte ipotecaria e catastale.

 

La disposizione ha natura interpretativa e quindi portata retroattiva.

 

Pertanto, un avviso di accertamento sulla plusvalenza fondato esclusivamente sul maggior valore non potrà superare il vaglio giudiziale.