Il D.Lgs. n. 23/2011 ha introdotto, a decorrere dal 2011, la c.d. “cedolare secca”, per la locazione di immobili ad uso abitativo.
Sono escluse le locazioni immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio d’impresa / arti e professioni o da enti non commerciali.
Con l’opzione per la cedolare da parte del proprietario il canone di locazione è soggetto ad imposta sostitutiva del 21% , mentre per le locazioni a canone concordato scende al 15% (19% fino al 2012); detta imposta sostituisce, oltre all’IRPEF e relative addizionali, le imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione.
L’applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione e la comunicazione preventiva all’inquilino con cui il locatore indica la scelta per l’applicazione della cedolare secca; inoltre comporta la rinuncia alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto.
L’opzione per la cedolare può essere esercitata anche per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni nell’anno per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione. La durata del contratto deve essere determinata computando tutti i rapporti di locazione anche di durata inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.
L’Agenzia delle Entrate, nella Circolare 1.6.2011, n. 26/E è intervenuta sulle locazioni effettuate tramite agenzie di mediazione immobiliare chiarendo come “in presenza dei presupposti, non osta all’esercizio dell’opzione per la cedolare secca da parte del locatore l’intervento di un’agenzia che operi come mero intermediario tra locatore e conduttore”.
Si tratta di casi molto frequenti dove l’ intermediazione è normalmente “con rappresentanza” , con il mandatario che “agisce in nome del mandate” ex art. 1704 c.c.
Recentemente il MEF ha ritenuto applicabile la cedolare anche in presenza di un’agenzia operante tramite un mandato “senza rappresentanza” limitandone però gli effetti alle imposte dirette.
Nel confermare , da parte del Ministero, la prassi in base alla quale la cedolare è applicabile in caso di conferimento da parte del locatore di un mandato con rappresentanza ad un intermediario, è stata accolta estensivamente la possibilità di optare per la cedolare, con riferimento ai contratti di locazione di immobili ad uso turistico, anche se gli stessi contratti sono conclusi da agenzie immobiliari “in esecuzione di un mandato senza rappresentanza”.
L’opzione per la cedolare va espressa nella dichiarazione dei redditi, tuttavia rimangono dovute le imposte di registro e di bollo, dal momento che l’agenzia, che agisce sulla base di un mandato senza rappresentanza, è parte contrattuale (a differenza del proprietario dell’immobile) per cui non viene meno l’assolvimento dell’imposta di registro (se dovuta) e di bollo che, come noto, gravano sulle parti contrattuali (in questo caso agenzia e conduttore).
Si ricorda che con la Ris. 10.8.2004 n. 117/E l’Agenzia delle Entrate - relativamente al trattamento delle somme riscosse dalle agenzie di intermediazione immobiliare, per la locazione di immobili ad uso turistico sulla base di un mandato senza rappresentanza - ha chiarito che risulta differenziato in base alla diversa qualificazione che la prestazione assume. In particolare si rende applicabile l’IVA al 10% se essa si configura come "alberghiera", ovvero esente IVA in quanto locazione di immobili ad uso abitativo.