L’ obbligo di allegare al contratto è stato limitato dal Legislatore ai contratti di compravendita e di locazione di interi edifici.
Per i contratti di locazione di singole unità immobiliari restano gli obblighi di informazione / consegna dell’attestato e di inserimento dell’apposita clausola contrattuale. La violazione di tali ultimi obblighi è ora sanzionata da € 1.000 a € 4.000 e non è più prevista la nullità dell’atto.
A decorrere dal 4.8.2013, l’attestato di certificazione energetica (ACE) degli edifici è stato sostituito dall’attestato di prestazione energetica (APE), avente un contenuto più ampio del primo.
La normativa prevedeva , in caso di vendita, trasferimento di immobili a titolo gratuito ovvero di nuova locazione di edifici / singole unità immobiliari l’obbligo, in capo al proprietario dell’immobile dei seguenti adempimenti:
- di produrre l’APE
- di inserire un’apposita clausola con la quale l’acquirente / conduttore dovevano dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE con riferimento alla prestazione energetica dell’edificio
- di allegare l’APE a pena di nullità del contratto .
Pertanto l’APE doveva essere allegato ai contratti di compravendita, agli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad esempio, donazione) e ai nuovi contratti di locazione, a pena di nullità degli stessi.
Viceversa non era richiesta l’APE ai contratti che rinnovano, prorogano ovvero confermano un precedente rapporto di locazione, in quanto non sono considerate nuove locazioni, con l’eccezione del contratto di sublocazione in quanto considerato “nuovo, autonomo, contratto di locazione”.
La normativa si applica anche ai seguenti contratti: di leasing avente ad oggetto un edificio “comportante consumo energetico”; affitto d’azienda, purchè “il relativo contratto comprenda anche l’affitto di edifici comportanti consumo energetico”.
La mancata allegazione dell’attestato comportava la nullità del contratto di compravendita / locazione.
Con il DL n. 145/2013 sono state apportate ulteriori modifiche. In particolare:
- l’ eliminazione dell’obbligo di allegare l’APE relativamente: agli “atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito”. Pertanto l’ immobile donato / trasferito mortis causa deve essere comunque dotato di APE ma il donatario / erede non è tenuto a dichiarare di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE con riferimento alla prestazione energetica dell’edificio.
- In caso di contratti di locazione “di singole unità immobiliari”, l’unità immobiliare deve essere comunque dotata di APE e il conduttore è tenuto a dichiarare di averlo ricevuto nonché di aver ottenuto le prescritte informazioni sulla prestazione energetica dell’edificio. A tal fine è necessario inserire una specifica clausola nel contratto con la quale l’acquirente o il conduttore devono dare atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione comprensiva dell’APE.
- La trasformazione, in caso di mancata allegazione dell’APE, della nullità del contratto in sanzione pecuniaria. La sanzione della nullità è stata convertita in una sanzione pecuniaria che va da € 3.000 a € 18.000, in caso di mancata allegazione dell’APE ove ciò sia obbligatorio e da € 1.000 a € 4.000 in caso di mancata informazione / consegna. Le sanzioni in esame sono ridotte al 50% in caso di locazione inferiore a 3 anni e sono dovute dalle parti “in solido e in parti uguali” .
L’ attività di accertamento e di contestazione delle violazioni sono affidate alla Guardia di Finanza e all’Agenzia delle Entrate (all’atto di registrazione del relativo contratto). Inoltre è prevista la possibilità di applicare in via retroattiva (cioè per le violazioni commesse anteriormente al 24.12.2013) la nuova sanzione pecuniaria, in luogo di quella, più grave, della nullità.
Con la conversione del Decreto c.d. “DESTINAZIONE ITALIA” ad opera della Legge n. 9/2014, l’obbligo di allegazione dell’APE è stato confermato esclusivamente per i contratti di compravendita immobiliare gli atti di trasferimento di immobili a titolo oneroso ed i nuovi contratti di locazione di edifici. Restano quindi esclusi dal predetto obbligo i contratti di trasferimento di immobili a titolo gratuito (ad esempio, donazioni o successioni) nonché i contratti di locazione di singole unità immobiliari.