Trasferimento dell’immobile e bonus ristrutturazione

In caso di vendita dell’immobile sul quale  sono stati eseguiti i lavori da cui è scaturita la detrazione, questa passa all’’acquirente; tuttavia si deve distinguere a seconda della data in cui è avvenuto il trasferimento.

 

Fino al 16.09.2011, le quote di detrazione residue ancora da sfruttare in capo al venditore vengono trasferite all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare per le restanti annualità, senza possibilità di alcuna eccezione; pertanto ogni accordo concluso tra le parti che disciplini diversamente il bonus non ha alcuna efficacia. 

 

Per gli atti  stipulati dal 17.09.2011 le quote di detrazione residue in capo al venditore sono trasferite all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare per le restanti annualità, a meno che le parti non abbiano diversamente convenuto. Di conseguenza è possibile derogare alla regola generale per volontà delle parti.

 

Inoltre con la circolare n. 25/E/2012,   l’Agenzia delle Entrate ha esteso gli stessi principi anche  agli immobili trasferiti a titolo gratuito  come nel caso di donazione o permuta.

 

Diverso il trattamento nel caso in cui oggetto del trasferimento sia solo una quota dell’unità immobiliare: la detrazione ,in via generale, spetta per intero al solo venditore. Tuttavia, qualora a seguito dell’acquisto della ulteriore quota, l’acquirente diviene proprietario dell’intera unità immobiliare, allora torna ad applicarsi il principio secondo cui la detrazione “passa” all’acquirente; ovviamente fatta salva la possibilità di diverso accordo tra le parti per gli  atti stipulati dal 17.9.2011.

 

Quando le spese sono invece sostenute dall’inquilino o dal comodatario dell’immobile, saranno questi soggetti a  continuare  a fruire delle rate residue di detrazione anche se  nel frattempo, il relativo contratto è cessato.

 

Particolare il trattamento riservato al trasferimento mortis causa dell’immobile oggetto dei lavori. In questo caso la detrazione non fruita è trasmessa per intero solo a quegli eredi  che  conservino   la detenzione materiale e diretta del bene, a prescindere dal fatto che sia utilizzato come abitazione principale; pertanto potrebbe trattarsi anche di un solo erede escludendone  altri.  Al semplice legatario non spetta alcuna detrazione.  

 

In pratica  gli eredi possono fruire della detrazione residua non utilizzata dal de cuius quando l’immobile non sia oggetto di locazione o comodato.

 

In  caso infine di decesso del conduttore che ha eseguito i lavori di ristrutturazione sull’immobile oggetto della locazione, la Circ. 13/E/2013 ha chiarito che la detrazione residua si trasmette solo all’erede del conduttore che subentri nel contratto di locazione e che conservi la detenzione materiale e diretta del bene.