Il Bonus 36-50% passa all’acquirente dell’immobile

La vendita dell’immobile oggetto di un intervento agevolato pone la questione  di individuare quale sia, tra dante causa (es. venditore) e persona fisica avente causa (es. acquirente), il soggetto legittimato ad utilizzare la detrazione in tutto o in parte inutilizzata nei rimanenti periodi d’imposta (rate residue).

 

Alle vendite avvenute a partire dal 1° gennaio 2012, si applica la nuova disciplina prevista a regime dall’art. 16-bis comma 8 del TUIR.

 

Il diritto alla detrazione del 36-50% non utilizzata in tutto o in parte si trasferisce automaticamente, per le rate residue, in capo all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.

 

Fatto  salvo peraltro il  diverso accordo delle parti; la norma non indica quali siano le modalità formalizzazione dell’accordo volto a conservare il diritto alla detrazione delle rate residue in capo al venditore.

 

E’ comunque opportuno  prevedere l’inserimento di un’apposita clausola nell’atto notarile di compravendita.  A tale proposito il  Consiglio nazionale del Notariato  propone il seguente testo: “Ai sensi e per gli effetti dell’art. 16-bis del DPR 22 dicembre 1986, n. 917 e norme connesse, la parte alienante dichiara e la parte acquirente prende atto che il diritto alla detrazione di imposta di cui alla citata normativa non si trasmette all’acquirente”.

 

Dunque in assenza di specifiche clausole, la detrazione viene automaticamente trasferita all’acquirente, con l’esclusione  qualora il soggetto acquirente sia diverso da una persona fisica. 

 

Pertanto qualora il nuovo proprietario sia una società di capitali la detrazione continua a permanere in capo al soggetto cedente. Le medesime  considerazioni valgono anche nel caso in cui l’unità immobiliare già oggetto dell’intervento agevolato non venga venduta, bensì costituisca oggetto di permuta.

 

La circ. Agenzia delle Entrate n. 25/2012 (§ 1.2) ha confermato  che l’espressione “vendita” si deve riferire a tutte le ipotesi in cui si realizza una cessione dell’immobile, anche a titolo gratuito.

 

Pertanto, se il donante non dispone nulla al riguardo, il diritto alla detrazione si trasferisce in capo al donatario, a prescindere dalla circostanza che quest’ultimo conservi o meno la detenzione materiale e diretta dell’immobile.

 

Resta comunque possibile che il donante si riservi il diritto a detrarre le rate residue, indicandolo nel contratto di donazione.