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Ipocatastali fisse nell’assegnazione agevolata

  • di Luigi Mondardini

    Stabilità : modificato il regime delle imposte indirette previsto per le assegnazioni e cessioni agevolate dei beni ai soci.

    Misura fissa per l’applicazione generalizzata delle imposte ipotecaria e catastale in caso di  assegnazioni e  cessioni aventi ad oggetto gli immobili strumentali.

    Immobili di civile abitazione:

    -        soggetti ad IVA: per  gli  immobili a destinazione abitativa, è dovuta l’IVA se a cedere o ad assegnare è l’impresa costruttrice (obbligatoriamente se l’immobile è stato costruito da non oltre cinque anni, per opzione se è stato costruito da oltre cinque anni).

    -        invece, in esenzione IVA:  se l’immobile di civile abitazione è attribuito al socio dall’impresa costruttrice che non abbia esercitato l’opzione per l’imponibilità o (è questo il caso probabilmente più frequente) da società diverse da quella costruttrice.  In questi casi, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 4,5% (il 50% della misura ordinaria), ovvero dell’1% (il 50% del 2%) se il socio assegnatario può beneficiare dell’agevolazione “prima casa”.

    -        In ogni caso, per le assegnazioni di immobili abitativi le imposte ipotecaria e catastale sono comunque fisse.

    Fabbricati strumentali:

    -        le operazioni  poste in essere da soggetti diversi dall’impresa costruttrice, possono scontare l’IVA a seguito dell’opzione; in secondo luogo, le imposte ipotecaria e catastale sono ordinariamente dovute nella misura rispettiva del 3% e dell’1%  .

    Immobili acquisiti senza addebito di IVA a monte:

    -        sono operazioni che coinvolgono immobili abitativi o anche  strumentali, acquisiti senza l’addebito dell’IVA perché ad esempio  acquistati da un privato, o prima del 1973. In queste situazioni il regime dell’assegnazione e quello della cessione divergono, in quanto mentre nel secondo caso si applicano le regole sopra riassunte, l’assegnazione avviene invece fuori campo IVA, con imposte di registro, ipotecaria e catastale proporzionali,  non tenendo conto delle norme agevolative).

    Con le  modifiche introdotte dal recente emendamento si prevede  in ogni caso la misura fissa delle imposte ipocatastali dovute nell’ambito dell’assegnazione o della cessione agevolata e ciò con notevoli benefici , soprattutto  se si pensa che,  la base imponibile dell’imposta di registro (e delle ipocatastali) è il valore venale del bene, e non il suo valore catastale (il quale trova applicazione solo per le attribuzioni di immobili abitativi a persone fisiche non imprenditori).

    Ad  esempio, assumendo  in 900.000 euro il valore venale di un fabbricato strumentale, prima delle ultimissime modifiche  l’operazione scontava ipocatastali per complessivi 36.000 euro, oltre ai 200 euro di imposta fissa di registro.

    Dopo le modifiche tutta l’operazione si risolve in un onere complessivo di 600 euro (tre imposte fisse).

    E’ molto probabile  che anche l’IVA non sia dovuta, in quanto la maggior parte delle operazioni verranno mantenute nel regime naturale di esenzione, fatti salvi i casi in cui la rettifica della detrazione IVA possa consigliare, o di fatto imporre, l’opzione per l’imponibilità.

     

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