Sorprese per la rivalutazione al ribasso da operare con riferimento al valore dei terreni.
Per la rivalutazione dei terreni , che devono essere posseduti alla data del 01.01.2015,è stata stabilita l’aliquota di imposta sostitutiva pari all’8%, vale a dire il doppio dell’aliquota finora applicata.
Il valore di rivalutazione rappresenta il valore minimo di riferimento ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.
Se , ad esempio, è stato rivalutato in passato un terreno, del costo storico di 50 mila euro, portandolo al valore di 500 mila euro e quindi corrispondendo una imposta sostitutiva del 4% pari ad un importo di 20 mila euro, in caso di vendita deve essere indicato in atto tale valore rivalutato.
A parere dell’Amministrazione finanziaria, ciò resta valido anche se , nel frattempo, il valore del terreno sia diminuito a 300 mila euro; in pratica qualora in atto non si indicasse il valore di 500 mila euro, è come se ci fosse una sorta di rinuncia implicita alla rivalutazione da parte del venditore, con la conseguenza che l’Agenzia delle Entrate contesterebbe al venditore la realizzazione della plusvalenza per la differenza tra 300 mila euro, valore indicato in atto, e 50 mila euro, costo storico del terreno, recuperando a tassazione l’importo di 250 mila euro .
Su tale problematica è intervenuta la Circolare n. 1/E/2013 secondo la quale , affinché non si determini la tassazione della plusvalenza, nell’atto di cessione deve essere indicato, oltre al prezzo concordato, anche il valore di perizia, per consentire all’Agenzia di tassare l’atto assumendo il valore più elevato; ovviamente a scapito dell’acquirente che sarà tenuto a pagare un’imposta su un valore superiore.
Per ovviare a tali incombenze e aggravi di costi, sono intervenute due importanti precisazioni.
- Con la Risoluzione n. 111/E/2010, è stata ammessa la possibilità di effettuare una nuova perizia di rivalutazione del costo fiscale di un terreno, anche quando la nuova perizia indichi un valore inferiore a quello precedentemente stimato.
- Con a Circolare n. 47/E/2011, è stato precisato che in caso di rivalutazione al ribasso, è possibile scomputare quanto versato in occasione della rivalutazione precedente, senza però poter ottenere il rimborso di eventuali eccedenze.
In caso di precedente rateazione e con pagamento della sola prima rata, il contribuente può scomputare quanto pagato, sospendere le ulteriori rate della vecchia rivalutazione e procedere al pagamento (in unica soluzione o rateale) del differenziale ancorato al nuovo valore rivalutato.
La rivalutazione al ribasso rappresentava quindi una modalità interessante per risolvere le problematiche connesse alla perdita di valore del terreno rispetto a precedenti stime .
Tale possibilità oggi incontra il limite derivante dall’innalzamento dell’imposta dal 4% all’8% : nel caso proposto, infatti, la nuova rivalutazione a 300 mila euro, benché sia al ribasso, ha un costo d’imposta sostitutiva pari a 32 mila euro, superiore a quello della precedente rivalutazione . Pertanto, pur potendosi scomputare quanto già versato, ossia 20 mila euro, comunque rimane da pagare l’importo di 12 mila euro.
Quindi la nuova rivalutazione al valore di 300 mila euro richiede, per il perfezionamento, almeno il versamento della prima rata euro entro il prossimo 30 giugno 2015.
Alla luce di quanto sopra il comportamento seguito potrà essere il seguente:
a) Indicare in atto il doppio valore e conservare la rivalutazione precedente per azzerare la plusvalenza. Se da un lato ciò evita il versamento della maggiore imposta sostitutiva ed i costi di redazione della nuova perizia,dall’altro l’acquirente dovrà corrispondere le maggiori imposte indirette .
b) Procedere alla nuova rivalutazione al ribasso, dovendo eventualmente pagare la differenza d’imposta sostitutiva e la nuova perizia di stima. In tale ipotesi in atto si indica il valore di vendita e l’acquirente e pagherà le imposte indirette sul valore indicato.
Resta ovviamente l’ipotesi di indicare in atto solo il valore di vendita senza rivalutazione al ribasso, rinunciando alla rivalutazione precedente e optando per la tassazione della plusvalenza, soprattutto se il costo di perizia incide particolarmente e si vogliono evitare nuovi adempimenti burocratici.