Introdotte dalla Legge di Stabilità regole più stringenti per quanto riguarda il versamento del prezzo al rogito notarile.
Nelle compravendite immobiliari è sempre esistito il rischio che lo stesso immobile potesse essere venduto più volte dallo stesso soggetto: infatti secondo le norme del codice civile (cfr artt. 2643 e seguenti) il bene si trasferiva non a chi aveva stipulato l’atto di trasferimento per primo, bensì a chi per primo eseguiva la pubblicità nei Registri immobiliari. In tal modo all’altro acquirente restava il diritto alla restituzione del prezzo pagato, ma spesso accadeva che il venditore si rendeva indisponibile alla restituzione del corrispettivo.
A seguito della Legge di Stabilità 2014, vendere due volte lo stesso immobile o azienda sarà più difficile per il venditore senza scrupoli.
Altro rischio nei trasferimenti immobiliari era legato alla possibilità che nell’intervallo tra vendita e trascrizione, di solito eseguita dopo alcuni giorni, potesse accadere che un creditore del venditore (per esempio una banca) iscrivesse un’ipoteca, a garanzia del proprio credito, proprio su quell’immobile. Ne derivava che il compratore si trovava ad aver acquistato un bene ipotecato con tutte le conseguenze del caso.
La Legge di Stabilità per il 2014 interviene modificando la normativa esistente nella direzione di una maggiore sicurezza nelle contrattazioni. Così viene introdotto un meccanismo per il quale il venditore di un immobile, o di un’azienda, non riceverà più il prezzo direttamente dall’acquirente al momento della firma del contratto di compravendita. Il notaio , che avrà ricevuto il relativo importo dall’acquirente , lo terrà depositato fino a quando il contratto sarà trascritto presso i Registri immobiliari, oppure nel registro delle imprese in caso di cessione di aziende e solo successivamente lo verserà al venditore.
In sintesi questi saranno i passaggi:
In primo luogo il notaio dovrà aprire un apposito “conto corrente dedicato” a tali operazioni e qui dovranno confluire : “ l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.”
La norma si applica solo agli importi versati contestualmente al momento dell’atto di compravendita, comprese le somme che l’acquirente ottiene dalla banca in caso di mutuo. Pertanto sono escluse le somme oggetto di dilazione che le parti hanno concordato di regolare posteriormente alla stipula dell’atto definitivo.
Restano esclusi gli importi versati fuori dal contratto, in particolare gli importi versati anteriormente al contratto definitivo come quelli corrisposti in sede di contratto preliminare o compromesso.
Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sarà pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincolerà il prezzo o corrispettivo depositato solo quando gli verrà fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.
Gli importi depositati presso il conto corrente dedicato “costituiscono patrimonio separato” e sono quindi indipendenti dalle vicende personali del notaio. Pertanto in caso di morte del notaio, o in caso di separazione legale, o nei riguardi dei creditori personali, gli importi confluiti nel conto corrente dedicato non potranno far parte della massa ereditaria, restano estranei al regime patrimoniale del matrimonio del notaio e i creditori non potranno in alcun modo rivalersi per il soddisfacimento dei propri crediti.
L’eventuale margine positivo rappresentato dagli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sarà finalizzato a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese.
La somma depositata a titolo di prezzo corrispettivo verrà svincolata solo una volta eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti.
Termini, condizioni e modalità di attuazione delle norme saranno definite da un apposito decreto ministeriale da adottare entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge.