L’art. 10 della Tariffa allegata al T.U. 131/1986 prevede l’obbligo della registrazione dei preliminari, anche se redatti per scrittura privata, scontando l’imposta fissa di registro di Euro 168,00. Inoltre se il preliminare prevede la caparra confirmatoria sarà dovuta la tassazione dello 0,50% su tale somma, se sono previsti acconti non soggetti ad IVA la tassazione è del 3%.
L’imposta pagata è imputata all’imposta principale di registro dovuta per la registrazione del contratto definitivo; ovviamente non sono detraibili nel caso in cui la vendita sia soggetta ad IVA.
Al riguardo, la circolare n. 18/E/2013 sottolinea che se l’imposta di registro proporzionale corrisposta per la caparra confirmatoria o per gli acconti di prezzo risulta superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta proporzionale versata alla registrazione del preliminare e precisa che detto rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, “entro tre anni dal giorno del pagamento o, se posteriore, da quello in cui è sorto il diritto alla restituzione” (art. 77 TUR).
Poiché è in sede di registrazione del contratto definitivo che può essere scomputata l’imposta versata per il preliminare, il termine triennale di rimborso decorre dalla data di registrazione del contratto definitivo.
L’obbligo di procedere alla registrazione a termine fisso di scritture private non autenticate contenenti preliminari soggetti ad IVA sussiste solo in presenza di caparre.
In pratica possono verificarsi le seguenti situazioni:
a) Il preliminare concluso con l’intervento del notaio per atto pubblico o scrittura privata autenticata: la registrazione è sempre obbligatoria;
b) il preliminare concluso per scrittura privata non autenticata, se il venditore è un soggetto privato che non agisce nell’esercizio dell’impresa, arte o professione, è anch’esso soggetto a registrazione nel termine fisso di 20 giorni dalla data del contratto;
c) il preliminare concluso per scrittura privata non autenticata, se la parte che promette la vendita è un soggetto IVA occorre distinguere due ipotesi:
1) che il contratto non preveda la corresponsione di caparra: in questo caso essendo il contenuto del contratto tutto soggetto ad IVA, non scatta l’obbligo della registrazione;
2) che il preliminare preveda la caparra: in questo caso scatta l’obbligo di registrazione.
E’ comunque opportuno registrare sempre il contratto preliminare, soprattutto quando il venditore è un imprenditore, poiché in caso di fallimento il contratto non registrato non è opponibile al fallimento in quanto privo di data certa.
Nel caso in cui intervenga un agente immobiliare, occorre procedere alla registrazione e lo stesso è solidalmente tenuto al pagamento dell’imposta per le scritture private non autenticate di natura negoziale stipulate a seguito dell’attività del mediatore svolta per la conclusione degli affari.
La Risoluzione n. 197/E del 1.8.2007 ha disposto che se il versamento di una somma di denaro ha natura di caparra, ma anche di acconto prezzo, prevale il secondo aspetto e ciò comporta la necessità di fatturare (ove il cedente sia un soggetto IVA) con applicazione dell’imposta fissa di registro .
Alla registrazione del preliminare si applica l’imposta di registro fissa pari a 168 Euro, in presenza di caparra lo 0,50% sull’importo della stessa con un minimo di 168 Euro; infine in caso di corresponsione di acconti (non soggetti ad IVA) sugli stessi è dovuta l’imposta del 3% con un minimo di 168 Euro.
La mancata registrazione dell’atto, se dovuta,è punita con una sanzione che va dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.
Riassumendo:
|
Preliminare senza caparra
|
Imposta fissa di 168 Euro
|
|
Preliminare con caparra confirmatoria
|
Imposta fissa di 168 Euro + imposta dello 0,50% sulla somma a titolo di caparra
|
|
Preliminare con caparra e acconto
|
Imposta fissa di 168 Euro + imposta dello 0,50% sulla caparra + imposta del 3% sull’acconto
|
|
Preliminare soggetto a IVA con previsione di caparra
|
Imposta fissa di registro di 168 Euro +imposta fissa per caparra
|