Come è noto per poter richiedere le agevolazioni prima casa occorre rispettare alcune condizioni.
In primo luogo l immobile per il quale si intende richiedere l’agevolazione deve essere non di lusso.
Si segnala che con la Circolare n. 2/E del 21/02/2014 è stato chiarito che non è possibile richiedere agevolazioni prima casa su immobili di categoria A/1, A/8 e A/9. Le categorie catastali per le quali sarà possibile richiedere l’agevolazione sono A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 e A/11.
Viceversa per i trasferimenti di immobili soggetti ad IVA, per i quali si applica l’agevolazione, continuano a rilevare i criteri dettati dal DM 2 agosto 1969, a prescindere dalla categoria catastale nella quale l’immobile risulta accatasto.
Residenza. L’immobile deve essere situato nel Comune dove il richiedente intende stabilire entro 18 mesi la propria residenza.
Il soggetto richiedente non può essere proprietario esclusivo o in comunione con il coniuge di diritti reali nello stesso Comune ove si intende acquistare l’immobile con agevolazione (unica eccezione la titolarità sulla nuda proprietà).
Infine l’acquirente non può essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale di diritti reali su altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Spesso l’acquisto avviene da parte di coniugi in regime di “comunione legale” . L’acquisto di un immobile, da parte dei coniugi in detto regime , effettuato insieme o separatamente, rientra sempre nella comunione legale, rimanendo invece di esclusiva proprietà dell’uno o dell’altro i beni personali e i beni di cui il coniuge era proprietario prima del matrimonio come regola l’art.179 del C.C.
Pertanto qualora l’acquisto avvenga dai coniugi in comunione legale possono verificarsi diverse situazioni:
a) La prima è che entrambi i coniugi in comunione dei beni soddisfino i requisiti; pertanto se nell’atto di acquisto è costituito solo uno dei due coniugi, l’effetto giuridico dell’agevolazione prima casa ricade anche sull’altro coniuge.
b) Diverso il caso in cui i due coniugi siano in comunione legale ma solo uno dei due soddisfi il requisito; in questo caso il beneficio si applica solo in relazione al 50% in capo al coniuge che ne ha le condizioni.
c) Nel caso in cui, uno dei due coniugi prima del matrimonio ovvero in separazione dei beni , abbia acquistato un immobile con l’agevolazione non potrà più richiederla. Pertanto, nel caso di acquisto di un ulteriore immobile in comunione legale dei beni, solo il coniuge che non ha richiesto agevolazioni in precedenza potrà richiederla per la sua parte .
d) Qualora infine l’acquirente o i coniugi siano titolari del diritto di nuda proprietà di un immobile (per il quale non è stata richiesta l’ agevolazione prima casa), possono acquistare, nello stesso Comune ove è ubicato l’immobile gravato dalla nuda proprietà, un’ulteriore immobile con l’agevolazione prima casa. Il presupposto parte dal concetto che il nudo proprietario non ha il possesso dell’immobile che invece è in capo all’usufruttuario .
Per gli acquisti pro-quota appare chiaro che il fine del legislatore è quello di tutelare la posizione del coniuge superstite e/o della famiglia in genere.
Pertanto, nel caso in cui i coniugi abbiano acquistato in comunione dei beni e con agevolazione prima casa la propria casa di abitazione e uno dei due venga a mancare prematuramente, è possibile per il coniuge superstite, già titolare di una quota di tale immobile, riunire la proprietà e fruire dell’agevolazione prima casa.
Inoltre , soddisfatti comunque i requisiti soggettivi e oggettivi, in riferimento allo stesso immobile, di cui si è già in parte proprietari, l’agevolazione spetta nei seguenti casi: acquisto di ulteriori quote di proprietà; acquisto della nuda proprietà da parte dell’usufruttuario o del titolare del diritto d’uso e/o abitazione; acquisto da parte del nudo proprietario del diritto di usufrutto, del diritto d’uso e/o abitazione.
L’agevolazione si applica anche nel caso di trasferimento di immobile in corso di costruzione ( sempre in presenza dei requisiti previsti dalla Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, del TUR e a condizione che l’immobile rientri nelle categorie catastali da A/2 ad A/7) e per gli Immobili contigui destinati a costituire un’unica unità abitativa.
Imposte: per i trasferimenti di immobili l’imposta di registro è applicata nella misura del 2% mentre le imposte ipotecaria e catastale sono applicabili nella misura fissa di euro 50 ciascuna. Per i trasferimenti soggetti all’imposta sul valore aggiunto (4%) , trovano applicazione le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 200 ciascuna (oltre che l’imposta di registro nella misura fissa di 200 euro, nonché l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali).
Infine per le dichiarazioni di successione aperte dal 03/06/2006 al 31/12/2013 le imposte ipotecarie e catastali saranno pari a Euro 168,00 + Euro 168,00 mentre per le dichiarazioni aperte dal 01/01/2014 le imposte ipotecarie e catastali saranno pari a Euro 200,00 + Euro 200,00.