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La Cassazione affronta il tema della cessione del fabbricato da demolire

  • di Luigi Mondardini

    La cessione di un fabbricato va trattata secondo le specifiche disposizioni previste per i fabbricati.

    Non rileva dunque il  fatto che lo stesso sorga su un terreno dotato di un’ulteriore potenzialità edificatoria o che sia destinato ad essere demolito.
     
    E’ questo l’orientamento recentemente affermato dalla Corte di Cassazione che ribalta  quanto finora  sostenuto dall’Agenzia delle Entrate che, al contrario,  riqualifica l’operazione come  cessione di area edificabile se dall’atto o da altri eventi, risulti che lo stesso sia destinato alla demolizione e tassa il trasferimento come reddito diverso.
     
    Si ricorda che in base all’art. 67, comma 1, lett. b), TUIR costituiscono redditi diversi le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di beni immobili acquisiti / costruiti da meno di 5 anni, esclusi quelli pervenuti per successione e   in ogni caso, le plusvalenze derivanti da cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.
    Pertanto la cessione di un immobile detenuto da oltre cinque anni non genera plusvalenza, mentre la vendita di un terreno è sempre tassata indipendentemente dalla durata del possesso.
     
    L’Agenzia delle Entrate , intervenuta con la  Risoluzione 22.10.2008  n. 395/E,  aveva equiparato la cessione di un fabbricato alla cessione di un’area edificabile , con conseguente tassazione della plusvalenza conseguita a prescindere dalla durata del possesso del bene. 
    Considerato che i fabbricati erano destinati alla demolizione in quanto insistevano su un terreno che, in base agli strumenti urbanistici, permetteva una maggior volumetria, per l’Agenzia oggetto della cessione non erano i fabbricati, ma l’area fabbricale con conseguente tassazione della plusvalenza.
     
    Secondo l’Agenzia “la circostanza che i … fabbricati ricadano in un Piano di recupero da cui … discende la possibilità di sviluppare, in termini di incremento, le cubature esistenti, fa sì che oggetto della compravendita non possano essere più considerati i fabbricati, oramai privi di effettivo valore economico, ma diversamente, l’area su cui gli stessi insistono, riqualificata in relazione alle potenzialità edificatorie in corso di definizione”. 
     
    Quindi ciò che risulta significativo è la destinazione del bene da parte dell’acquirente. Questo orientamento dell’Agenzia delle Entrate ha spinto molti Uffici a riqualificare  gli atti di cessione di fabbricati, destinati dall’acquirente alla demolizione, quali atti di cessione di aree edificabili con l’instaurazione di un contenzioso con l’Amministrazione finanziaria. Tale interpretazione ha però rilevanza solo ai fini delle imposte dirette, mentre per quelle indirette la cessione rimane trattata come trasferimento di fabbricato assoggettata all’imposta nella misura prevista. 
     
    Con la Circolare 28.6.2011, n. 28/E, è stato poi precisato che ai fini IVA “il regime … è strettamente correlato alla natura oggettiva del bene ceduto, vale a dire allo stato di fatto e di diritto dello stesso all’atto della cessione, prescindendo quindi dalla destinazione del bene da parte dell’acquirente”. 
     
    Ora con la sentenza 21.2.2014, n. 4150, la Corte di Cassazione ha risolto la questione collegata alla cessione di un fabbricato destinato alla demolizione; pertanto ciò che ha sostenuto l’ Agenzia può  ritenersi superato  alla luce di quanto affermato dai Giudici precisando che sono soggette a tassazione separata ex art. 16, comma 1, lett. g-bis), TUIR, quali redditi diversi: “le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici … »; di conseguenza, non possono rientrare tra le stesse le cessioni aventi ad oggetto non un terreno «suscettibile di utilizzazione edificatoria» ma un terreno sul quale insorge un fabbricato, e che quindi è da ritenersi già edificato.”
     
    Nel momento in cui l’atto di cessione abbia ad oggetto un fabbricato quindi  non assume alcuna rilevanza il fatto che l’immobile insorga su un terreno che ha ulteriori potenzialità edificatorie, né il fatto che in base alle intenzioni delle parti lo stesso sia destinato alla demolizione ad opera dell’acquirente.
     
     

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