La deducibilità degli immobili ha subito nel tempo per i professionisti numerose modifiche .
Per i soggetti che esercitano attività artistica o professionale, si considerano strumentali gli immobili utilizzati direttamente dal lavoratore che li possiede per l’esercizio esclusivo dell’attività artistica o professionale.
Non assume rilevanza il fatto che l’acquisto sia stato effettuato in qualità di persona fisica o di esercente arte o professione (R.M. 13/E/2010).
Le quote di ammortamento ammesse in deduzione vanno determinate entro un ammontare massimo pari a quello derivante dall’applicazione delle aliquote di cui al DM 31.12.2008.
Data di acquisto. La possibilità di dedurre gli ammortamenti da parte dei professionisti dipende dalla data di acquisto dell’immobile. In particolare per gli immobili acquistati o costruiti sino al 14 giugno 1990 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento;viceversa per quelli acquistati o costruiti dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006 non è ammessa la deducibilità delle quote di ammortamento.
Per gli immobili acquistati o costruiti dal 1° gennaio 2007 al 31 dicembre 2009 è consentita la deduzione di quote annuali di ammortamento, ma la deduzione è ridotta ad 1/3 per i periodi d’imposta 2007-2008-2009; inoltre occorre considerare l’indeducibilità della quota di ammortamento riferibile al terreni su cui insiste il fabbricato strumentale ( il costo riferibile al terreno indeducibile è pari al 20% del costo complessivo dell’immobile o al costo d’acquisto dell’area, se l’acquisizione è avvenuta separatamente e il fabbricato è stato costruito successivamente).
Per gli immobili acquisiti dal 1 ° gennaio 2010 non sono ammesse in deduzione quote di ammortamento.
La Legge di Stabilità 2014 ha reintrodotto la possibilità per i lavoratori autonomi di dedurre i canoni dei leasing immobiliari stipulati dal 2014 fissando a 12 anni il termine per operare la deduzione.
Nel caso di immobili ad uso promiscuo, cioè destinati sia allo svolgimento della professione che ad esigenze personali o familiari abitative del contribuente, è deducibile il 50% della rendita catastale dell’immobile di proprietà ( o posseduto a titolo di usufrutto o di altro diritto reale) ; tuttavia è richiesta la condizione che il professionista non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.
In caso di immobile utilizzato con un contratto di locazione non finanziaria è invece ammessa, a prescindere dalla data di stipula del contratto, la deduzione del 100% del canoni pagati (principio di cassa) in caso di immobile strumentale.
La deduzione sarà del 50% del canone in caso di immobile promiscuo, a condizione che il professionista non disponga nel medesimo comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o della professione.
Per quanto concerne la deducibilità delle spese sostenute sugli immobili strumentali, essa dipende dalla tipologia di spese. Per quelle incrementative e cioè che incidono sugli elementi strutturali apportando un incremento della capacità produttiva o della vita utile del cespite stesso, la relativa deduzione avverrà tramite di quote di ammortamento. Per quelle non incrementative , come ad esempio le spese di pulizia, di verniciatura, di riparazione e di sostituzione di parti deteriorate, sono deducibili nei limiti del 5% del costo dei beni ammortizzabili come risultanti dal libro dei cespiti al 01.01, mentre l’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 periodi di imposta successivi .
Le spese sostenute sugli immobili promiscui sarebbero invece deducibili nella misura del 50% nel periodi d’imposta di sostenimento, a prescindere dalla natura non incrementativa o incrementativa, poiché non sarebbe possibile imputarle ad incremento del costo del bene che non trova riconoscimento fiscale.