Meno gravoso il regime IVA sulle cessioni di fabbricati

Una delle recenti novità nella direzione di andare incontro alle esigenze dei costruttori è stata la rimozione della penalizzazione nascente dal regime di esenzione previsto per i fabbricati invenduti.

Inoltre per i fabbricati strumentali sono state eliminate alcune ipotesi di imponibilità obbligatoria delle vendite da parte di soggetti diversi dai costruttori.

Cessione dei fabbricati abitativi

Sono esenti quando interessano i fabbricati classificati o classificabili in catasto nelle categorie A/1 – A/11, esclusi gli A/10.

Tuttavia sono imponibili e quindi fuori dall’esenzione le seguenti tipologie:

1. le cessioni effettuate entro 5 anni dalla fine lavori effettuati da chi ha costruito il fabbricato o via effettuato interventi di recupero edilizio  ( art. 3 lett. C) – d) – f) dpr 380/2001) e cioè restauro/risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, ristrutturazione urbanistica. L’intervento potrà essere stato realizzato direttamente oppure avvalendosi di imprese terze per l’esecuzione dei lavori.
2. Le stesse cessioni di cui al punto precedente, dai medesimi soggetti, effettuate oltre il termine dei 5 anni , a seguito di opzione espressa per l’applicazione dell’imposta. Se il cessionario è un soggetto passivo, si applica il regime del reverse charge.
3. Le cessioni di “alloggi sociali”  sono esenti qualunque sia il soggetto passivo; peraltro diventano imponibili in caso di opzione per l’applicazione dell’imposta da parte del cedente. Se il cessionario è un soggetto passivo si applica il reverse charge.

Al di fuori dalle ipotesi suindicate, la cessione da parte di altri soggetti IVA è esente.

Il fabbricato si intende ultimato quando sia stata data l’attestazione dell’ultimazione dei lavori stessi, ma anche  qualora il fabbricato venga concesso in uso a terzi  dovendosi presumere che l’immobile possieda tutte le caratteristiche per ritenerlo completato.

Qualora siano trascorsi 5 anni, il regime naturale della vendita diventa quello dell’esenzione, a meno che il cedente non opti per l’imponibilità.

Nel caso in cui la cessione sia effettuata anteriormente all’ultimazione dei lavori, anche di ristrutturazione, l’operazione è sempre imponibile da qualunque soggetto passivo venga posta in essere.

Cessione di fabbricati strumentali

1. Sono imponibili quelle poste in essere dalle imprese di costruzione/ripristino entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori.
2. Sono esenti le cessioni da parte di altri soggetti IVA senza opzione per l’imponibilità.
3. Imponibili se altri soggetti IVA optano per l’imponibilità, comprese le imprese costruttrici/ripristino decorsi 5 anni dalla fine lavori; se il cessionario è un soggetto passivo si applica il reverse charge.

I fabbricati strumentali non ultimati sono imponibili per qualunque soggetto passivo ponga in essere la cessione.