L’IMU sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali sui redditi degli immobili non locati dal 2012.
Conseguentemente tali redditi non concorrono alla formazione del reddito complessivo. Durante il 2013 sono state apportate modifiche alla disciplina IMU che incidono sull’effetto sostitutivo IMU/IRPEF.
Nel 2013 per l’abitazione principale non di lusso e relative pertinenze è stata disposta l’abolizione, rispettivamente, della prima e della seconda rata IMU 2013.
Di conseguenza la rendita catastale (rivalutata) dell’abitazione principale e relative pertinenze concorre a formare il reddito complessivo; tuttavia viene riconosciuta al contribuente una deduzione di importo pari alla rendita catastale dell’unità immobiliare e delle relative pertinenze e quindi in tal modo le stesse non scontano IRPEF.
La sostituzione IMU / IRPEF si applica , in generale, relativamente agli immobili non locati e a quelli tenuti a disposizione, concessi in comodato ovvero utilizzati, da un lavoratore autonomo / imprenditore individuale, ad uso promiscuo.
Pertanto tali redditi sono esclusi dalla formazione del reddito complessivo e non sono assoggettati ad IRPEF.
Tale effetto sostitutivo si verifica inoltre anche con riguardo alle seguenti unità immobiliari: abitazione principale “di lusso” (categorie catastali A/1, A/8 e A/9); ulteriori pertinenze di categoria catastale C/2, C/6 e C/7; abitazione principale per cui è dovuta la “Mini IMU”. In tali casi l’IMU sostituisce l’IRPEF per cui la rendita catastale di tali fabbricati non concorre alla formazione della base imponibile come avviene per gli immobili non locati.
Con riferimento all’ unità immobiliare non locata nel medesimo Comune dell’abitazione principale la Finanziaria 2014 così dispone: “… il reddito degli immobili ad uso abitativo non locati situati nello stesso comune nel quale si trova l'immobile adibito ad abitazione principale, assoggettati all'imposta municipale propria,concorre alla formazione della base imponibile dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali nella misura del cinquanta per cento”.
Pertanto la rendita catastale riferita al fabbricato non locato , si pensi ad esempio all’ immobile tenuto a disposizione, utilizzato da un familiare o concesso in comodato, situato nel medesimo Comune in cui il proprietario possiede l’abitazione principale, concorre a formare il reddito ai fini IRPEF nella misura del 50% (pur scontando l’IMU).
La rendita catastale, rivalutata del 5%, va maggiorata di 1/3, come previsto per gli immobili “a disposizione”.
Nel caso di unità immobiliare non locata in un Comune diverso da quello dell’abitazione principale è dovuta esclusivamente l’IMU per cui la rendita non rientra nel reddito imponibile IRPEF.
Il Comuni possono equiparare all’abitazione principale le unità immobiliari concesse in comodato ai “parenti in linea retta, entro il primo grado” (figli e genitori), che utilizzano il suddetto immobile come “abitazione principale” ad esclusione delle unità immobiliari di categoria catastale A/1, A/8 e A/9.
Tuttavia in presenza di più unità immobiliari concesse in comodato, l’agevolazione può essere applicata ad 1 sola di queste.
In particolare tale agevolazione esclude i suddetti immobili dall’IMU, con conseguente assoggettamento ad IRPEF del relativo reddito, si rende applicabile dall’1.7.2013 ed è rimessa alla discrezionalità del singolo Comune, il quale definisce anche i relativi criteri e le modalità di applicazione.
Il Comune dovrà indicare “il limite dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) al quale subordinare la fruizione del beneficio”.
In sintesi per gli immobili concessi in comodato ai parenti:
- se non e’ assimilato all’abitazione principale , e’ soggetto ad IMU e non ad IRPEF; tuttavia se e’ ubicato nello stesso Comune in cui è posta l’abitazione principale e dovuta l’IMU e sconta l’IRPEF al50%;
- se e’ assimilato al’abitazione principale , non e’ soggetto all’IMU , e’ dovuta l’IRPEF , con eventuale deduzione.