In caso di rivalutazione dei terreni affinché sia possibile avvalersi del valore periziato occorre indicare nell'atto notarile il valore di perizia anche se questo risulta inferiore al corrispettivo pattuito.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali verranno assolte sul valore di perizia che costituirà il riferimento anche ai fini delle imposte sui redditi.
La legge di Stabilità ha recentemente riaperto la possibilità di rideterminare il costo di acquisto di terreni edificabili e agricoli posseduti a titolo di proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi e quello delle partecipazioni non quotate in mercati regolamentati; deve trattarsi di quote possedute a titolo di proprietà e usufrutto alla data dell’1.1.2014, da parte di persone fisiche non in regime di imprese , società semplici e associazioni professionali, nonché di enti non commerciali.
Scopo principale della rivalutazione è quello di ottenere un risparmio sull’eventuale plusvalenza da cessioni di terreni o partecipazioni che generano redditi diversi. Il valore rivalutato assume infatti rilevanza ai fini del calcolo della plusvalenza ex art. 67, comma 1, lett. a) e b), TUIR.
Articolata la situazione per i terreni in caso di cessione a prezzi inferiori ai valori di perizia.
Mentre il problema non si pone per le partecipazioni dal momento che la cessione a un prezzo inferiore a quello di perizia non genera minusvalenze deducibili , nel caso dei terreni l'Agenzia delle Entrate ha assunto una posizione particolare.
Con la circolare n. 1/E/2014 è stata infatti riconosciuta la possibilità di indicare, nell’atto di cessione, il valore periziato, anche se il prezzo concordato di cessione del terreno dovesse risultare inferiore.
In tal modo la rivalutazione mantiene efficacia, con la conseguenza che ai fini delle imposte dirette la plus/minusvalenza è determinata sulla base del valore rivalutato. Quest’ultimo assume rilievo anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.
Si ricorda infatti che se nell’atto di cessione è indicato un valore inferiore rispetto a quello di perizia, la rivalutazione è inefficace, pertanto vanno applicate le ordinarie regole di determinazione della plusvalenza ex art. 68, TUIR, con impossibilità di tener conto, quindi, del valore periziato.
Per evitare ciò il contribuente dovrebbe ricorrere ad una nuova rivalutazione ad un valore ribassato e attendere il momento della cessione a un minor corrispettivo.
Se invece si procede alla vendita del terreno a un prezzo inferiore rispetto al valore rivalutato ma con l’indicazione nell’atto del valore rivalutato, si consente il mantenimento dell’efficacia della rivalutazione, conseguendo una minusvalenza che è irrilevante fiscalmente, e l’assolvimento delle imposte di registro ed ipocatastali sul valore rivalutato .
Naturalmente tale comportamento si riflette negativamente sull’acquirente al quale è richiesto un maggior onere.
Se al contrario nell’atto viene indicato un valore inferiore a quello rivalutato, si determina l’inefficacia della rivalutazione con la conseguenza che ai fini delle imposte dirette il prezzo di cessione va confrontato con il costo d’acquisto “originario” e le imposte di registro e ipocatastali vanno corrisposte sul prezzo di cessione.