E’ necessario rivalutare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea non essendo possibile limitarne la rivalutazione ad alcuni solamente escludendone altri.
Con particolare riferimento alla rivalutazione dei fabbricati si pone la questione del trattamento da riservare all’area sottostante, potendosi includere l’area stessa nel fabbricato e quindi rivalutarla insieme ad esso , oppure tenerla separata in una distinta categoria omogenea.
In occasione della rivalutazione ex DL n. 185/2008, l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 19.3.2009, n. 11/E ebbe a precisare che l’immobile doveva essere considerato costituito da due unità vale a dire il terreno ( bene non ammortizzabile) ed il fabbricato ( bene ammortizzabile) , a prescindere dalla loro contabilizzazione separata o meno. Da tale impostazione ne derivava la possibilità di rivalutare solo l’area, solo il fabbricato o entrambi.
Dal momento che i beni rivalutabili sono stati suddivisi in 5 categorie omogenee, dovrà essere chiarito se quanto asserito dalla circolare n.11/E sia ancora valido; infatti continuando a distinguere , ai fini della rivalutazione, l’area dal fabbricato si pone la questione di individuare la categoria omogenea di appartenenza del terreno, che ,essendo occupata da una costruzione, dovrebbe essere qualificata come “edificata”. La decisione di rivalutare anche l’area, considerata distinta dal fabbricato, comporterebbe l’obbligo di rivalutare tutti i terreni rientranti nella medesima categoria omogenea.
Se invece si considerassero area e fabbricato come un unico bene, si potrebbe effettuare la rivalutazione sulla base della categoria omogenea dell’immobile (strumentale o non strumentale), con attribuzione dell’incremento di valore esclusivamente al fabbricato sovrastante, come stabilito dal comma 8 dell’art. 36, DL n. 223/2006.
La rivalutazione può essere eseguita avvalendosi di una delle modalità contabili previste , vale a dire la rivalutazione del costo storico, la rivalutazione sia del costo storico che del fondo ammortamento ed infine la riduzione totale o parziale del fondo ammortamento.
La rivalutazione deve interessare tutti i beni appartenenti alla medesima categoria omogenea; tuttavia è possibile all’interno della stessa utilizzare metodi diversi.
A prescindere dal metodo utilizzato, la rivalutazione fa emergere un “saldo attivo di rivalutazione”, dato dalla differenza tra il maggior valore del bene e imposta sostitutiva dovuta. Tale saldo può alternativamente essere accantonato ad un’apposita riserva oppure imputato a capitale.
Qualunque sia il metodo adottato per la rivalutazione, essa non può eccedere un valore superiore ad un determinato limite : “il valore attribuito ai singoli beni in esito alla rivalutazione … al netto degli ammortamenti, non può in nessun caso essere superiore al valore realizzabile nel mercato … o al maggior valore che può essere fondatamente attribuito in base alla valutazione della capacità produttiva e della possibilità di utilizzazione economica dell’impresa”. Dunque il valore attribuito ai beni a seguito della rivalutazione non può essere superiore al “valore corrente” ( valore di mercato) oppure al valore “interno”, determinato dalla consistenza, capacità produttiva ed effettiva possibilità economica di utilizzazione.
Il limite economico costituisce peraltro un valore massimo, lasciando la possibilità di scegliere anche un livello intermedio tra il valore di bilancio e il valore economico, purché comunque la scelta sia uniforme nell’ambito della medesima categoria omogenea.
Per i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea la rivalutazione va effettuata utilizzando un unico criterio e cioè valore di mercato o valore interno, ferma restando la possibilità di applicare una delle diverse modalità contabili sopra esaminate.
Sotto il profilo temporale , gli effetti civilistici si determinano a partire dall’esercizio successivo senza influenzare gli ammortamenti contabilizzati nel bilancio 2013.
Pertanto la contabilizzazione della rivalutazione quale ultima operazione dell’esercizio comporta una semplificazione nella verifica del rispetto del limite economico. Sarà sufficiente verificare che il valore di iscrizione nel bilancio al 31.12.2013 non sia superiore al valore realizzabile nel mercato o al valore interno come sopra delineato.