Con la Legge di Stabilità 2014, è stata riproposta la rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni posseduti alla data dell’01.01.2014 .
Si tratta di un’opportunità riconosciuta a persone fisiche, società semplici, associazioni professionali ed enti non commerciali.
Il versamento dell'imposta sostitutiva e la relativa perizia devono essere effettuati entro il 30 giugno 2014, con la seguente precisazione:
- la perizia relative alle quote può essere redatta anche successivamente alla cessione della partecipazione, ancorché entro il 30.06.2014, qualora il contribuente determini l’imposta sostitutiva dovuta in sede di mod. UNICO.
- Nel caso di rivalutazione di un terreno la perizia va invece redatta prima della relativa cessione , considerato che ai fini della determinazione della plusvalenza il valore risultante dalla stessa va indicato nell’atto di cessione.
Una problematica di notevole interesse è quella concernente il caso di cessione di terreni a un valore inferiore a quello già precedentemente oggetto di perizia.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l'affrancamento resta valido a condizione che le imposte d'atto vengano, comunque, assolte sul valore rideterminato che dovrà essere indicato nel rogito.
Viceversa per le partecipazioni rivalutate non sussiste analogo problema: la cessione a un prezzo inferiore al valore di perizia non genera minusvalenze fiscalmente rilevanti.
Se dunque la questione non si pone per le partecipazioni, poiché la cessione ad un prezzo inferiore a quello di perizia non genera minusvalenze deducibili , nel caso di terreni l'Agenzia delle Entrate si è pronunciata in passato in modo estremamente sfavorevole al contribuente.
Inizialmente nel caso vendita di un terreno rivalutato , qualora lo stesso fosse ceduto ad un prezzo inferiore al valore stabilito in perizia, le imposte di registro, ipotecarie e catastali si sarebbero dovute applicare comunque sul valore di perizia (quale valore minimo attribuibile al terreno) ; inoltre ai fini delle imposte sui redditi, gli effetti della rivalutazione sarebbero stati disconosciuti tornando applicabili le ordinarie regole di determinazione della plusvalenza, che avrebbe assunto quale valore iniziale di riferimento il costo o valore d'acquisto ante rivalutazione, senza cioè tenere conto del valore rideterminato.
Tale posizione ha subito un radicale cambiamento con la Circolare n. 1 del 15.02.2013 da parte dell'Agenzia delle Entrate , sempre che non si preferisca redigere, in ogni caso, una nuova perizia al fine di scongiurare il disconoscimento del precedente valore di perizia .
Con la nuova posizione l’Agenzia delle Entrate ha infatti riconosciuto la possibilità di indicare, nell’atto di cessione, il valore periziato, ancorché il prezzo concordato di cessione del terreno risulti inferiore; conseguentemente la rivalutazione mantiene efficacia ai fini delle imposte dirette e quindi la plus/minusvalenza è determinata sulla base del valore rivalutato; tuttavia questo ultimo assume rilievo anche ai fini delle imposte di registro ed ipocatastali.
In definitiva qualora il terreno sia ceduto ad un prezzo inferiore rispetto al valore periziato , l’indicazione nell’atto del valore rivalutato consente il mantenimento dell’efficacia della rivalutazione e comporta il conseguimento di una minusvalenza, che è irrilevante fiscalmente.
Ma sotto il profilo delle imposte di registro ed ipocatastali, le stesse calcolate sul valore rivalutato (più alto) impatteranno negativamente sull’acquirente, a cui è richiesto un maggior onere .
Viceversa l’indicazione nell’atto di un valore inferiore a quello rivalutato determina l’inefficacia della rivalutazione con la conseguenza che ai fini delle imposte dirette il prezzo di cessione va confrontato con il costo d’acquisto “originario”, mentre le imposte di registro ed ipocatastali vanno corrisposte sul prezzo di cessione.