La cedolare secca sostituisce l'irpef e le relative addizionali, nonché le imposte di bollo e di registro dovute sul contratto di affitto.
Le aliquote della cedolare sono pari al 21% per la generalità dei contratti, mentre al 15% (in precedenza erano al 19%) per i contratti a canone concordato.
Occorre ricordare che la cedolare si applica all'intero importo del canone, mentre l'irpef è dovuta al netto degli abbattimenti previsti dalla legge, inoltre i redditi soggetti all'imposta , non concorrendo alla formazione del reddito complessivo, riducono anche la base di riferimento per il riconoscimento degli oneri deducibili e detraibili.
L’applicazione di questo particolare regime di tassazione dei redditi immobiliari richiede però alcune condizioni.
In particolare il contratto con cui un privato, persona fisica, concede in locazione a una società un immobile, per quanto destinato ad alloggiare dipendenti e collaboratori della stessa non può avvalersi della cedolare secca.
Per usufruire dell’imposizione sostitutiva sul reddito fondiario, è necessario che anche il conduttore, oltre al locatore, non agisca nell’esercizio di imprese, arti o professioni.
L’Agenzia delle Entrate ha evidenziato che la norma consente l’applicazione della cedolare secca solo per gli immobili locati con finalità abitative (escludendo quelle effettuate nell’esercizio di attività di impresa, o di arti e professioni) ponendo in rilievo, al fine di valutare i requisiti di accesso al regime, anche l’attività esercitata dal locatario e l’effettivo utilizzo che viene fatto dell’immobile locato; è stato precisato che non è possibile avvalersi della cedolare secca per “i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa e di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti" (circolare 26/E del 2011, paragrafo 1.2).