Assoggettamento ad imposizione Irpef dei canoni.
L’art. 26 comma 1 del TUIR indica il criterio di tassazione ai fini IRPEF dei canoni di locazione degli immobili.
La norma prevede l’assoggettamento ad imposizione Irpef dei canoni “indipendentemente” dall’effettiva percezione dei medesimi in base a quanto stabilito nel contratto di locazione stipulato tra le parti.
Nulla rileva quindi il mancato incasso delle somme. Conseguentemente , anche in caso di morosità del conduttore, il locatore è tenuto a pagare le imposte su delle somme mai percepite.
Rispetto a tale criterio vengono poste alcune condizioni particolari.
Per i soli immobili ad uso abitativo è infatti previsto che:
- i canoni non concorrono alla formazione del reddito a partire dalla conclusione del procedimento di sfratto a carico del conduttore moroso;
- viene riconosciuto , a favore del locatore, un credito di imposta per le imposte nel frattempo assolte sui canoni non percepiti.
Per quanto concerne le locazioni commerciali, invece, non esistono disposizioni di analogo contenuto. Pertanto:
- i proprietari di immobili locati ad uso commerciale devono procedere alla tassazione IRPEF dei canoni loro contrattualmente spettanti anche se non riscossi.
- Sempre che non si riesca a dimostrare l’effettiva cessazione del contratto di locazione. Tale dimostrazione è sufficiente a far venir meno la presunzione di redditività stabilita dall’art. 26 del TUIR.
Dunque diviene fondamentale la dimostrazione della cessazione del contratto che può essere fornita:
- dalla distruzione dell’immobile locato;
- dalla risoluzione consensuale del contratto di locazione; in questo caso la tassazione viene meno solo per i canoni successivi alla data di risoluzione salvo che nell’accordo medesimo non sia stabilito diversamente;
- dalla risoluzione del contratto in applicazione di una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 Codice civile . Si pensi al mancato pagamento dei canoni: al verificatasi della condizione citata, la risoluzione del contratto opera successivamente alla comunicazione da parte del proprietario di volersi avvalere della medesima e con riferimento ai canoni maturati successivamente;
- dalla risoluzione del contratto a seguito di provvedimento di sfratto.
Nei casi citati è necessario che vengano conservati i documenti attestanti le varie situazioni ; per cui, ad esempio, sarà necessario avere la documentazione relativa all’avvenuta registrazione della risoluzione del contratto presso il competente ufficio fiscale o il provvedimento di convalida dello sfratto da parte del giudice o la diffida ad adempiere, ecc.