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Rivalutazione terreni

  • di Luigi Mondardini

    Cessione ad un corrispettivo inferiore alla perizia

    Occorre ripercorrere l’evoluzione interpretativa dell’amministrazione finanziaria in merito all’ipotesi di un terreno ceduto ad un corrispettivo - desumibile dall’atto -  inferiore al valore risultante dalla perizia di stima giurata redatta in sede di rivalutazione del valore (costo) dello stesso .

    L’ ’Agenzia delle Entrate nella Risoluzione 27.5.2015, n. 53/E rammenta che il valore rivalutato assume rilevanza:

    • per il calcolo della plusvalenza imponibile ai fini IRPEF in capo al cedente
    • ed anche per le imposte indirette dovute per l’acquisto del terreno ex art. 7, comma 6, Legge n. 448/2001;

    Nella  Circolare 1.2.2002, n. 15/E era stato precisato che nel caso in cui nell’atto di cessione il cedente intenda indicare un valore del terreno inferiore a quello di perizia “ai fini delle imposte di trasferimento valgono le regole sulla determinazione della base imponibile dettate dalle singole leggi d’imposta e per il calcolo della plusvalenza deve essere assunto, quale valore iniziale di riferimento, il costo o il valore di acquisto del terreno, secondo gli ordinari criteri indicati dall’articolo 82 [ora 68] del TUIR”.

    Con la Risoluzione 22.10.2010, n. 111/E veniva riconosciuta la possibilità di rideterminare al ribasso il valore del terreno, da assumere quale “valore minimo di riferimento” sia per le imposte dirette che indirette, solo a condizione che sia predisposta una nuova perizia giurata di stima.

    La Circolare 15.2.2013, n. 1/E, confermando gli orientamenti precedenti, ribadiva  che per poter considerare il minor valore del terreno (rispetto a quello periziato) per il calcolo della plusvalenza, è necessario che lo stesso costituisca il “valore normale minimo di riferimento” anche ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.

    Da ciò consegue che:

    • se il contribuente intende utilizzare il valore rideterminato per il calcolo della plusvalenza, nell’atto di cessione va indicato detto valore anche se il corrispettivo è inferiore. Così facendo anche le imposte indirette sono calcolate sul valore periziato.
    • se nell’atto di cessione è indicato un corrispettivo inferiore al valore periziato la plusvalenza va determinata considerando il valore (costo) d’acquisto senza tener conto della rivalutazione. In tal caso quindi viene meno l’efficacia della rivalutazione.

    L’Agenzia restringe poi i casi di inefficacia della rivalutazione a seguito dell’indicazione nell’atto di cessione di un valore inferiore a quello periziato, precisando che la stessa non opera :

    • se lo scostamento del valore indicato nell’atto rispetto a quello periziato è “poco significativo e tale da doversi imputare ad un mero errore più che alla volontà di conseguire un indebito vantaggio fiscale mediante una apprezzabile sottrazione a tassazione di base imponibile, ai fini dell’imposizione indiretta”;
    • se nell’atto di cessione il contribuente, pur indicando un valore significativamente inferiore rispetto a quello periziato, “abbia comunque fatto menzione nello stesso atto della intervenuta rideterminazione del valore del terreno”. Tale segnalazione, infatti, secondo l’Agenzia, consente il “normale” svolgimento dell’attività di controllo. In tali situazioni, sia per il calcolo della plusvalenza ai fini IRPEF che per la determinazione delle imposte di registro / ipocatastali va assunto quale “valore minimo di riferimento” il valore rivalutato risultante dalla perizia di stima giurata.

     

    La questione in esame è stata “risolta” dalla  Corte di Cassazione  con la sentenza 31.1.2020, n. 2321, a Sezioni Unite, nella quale dopo aver evidenziato che :

    “l’indicazione del valore del bene inferiore non può produrre effetti pregiudizievoli per il contribuente alienante che decida di trasferire il cespite a prezzo inferiore, nè autorizzare l’Amministrazione finanziaria a calcolare la plusvalenza secondo i criteri ordinari previsti dall’art. 68 TUIR sulla base del vecchio valore di acquisto”,

    ha fissato il seguente principio di diritto:

     “l’indicazione nell’atto di vendita dell’immobile, di un corrispettivo inferiore rispetto al valore del cespite in precedenza rideterminato dal contribuente ... non determina la decadenza del contribuente dal beneficio correlato al pregresso versamento dell’imposta sostitutiva, nè la possibilità per l’Amministrazione finanziaria di accertare la plusvalenza secondo il valore storico del bene”.

     

    Tale orientamento è stato “recepito” dall’Agenzia delle Entrate nell’ambito della citata Circolare n. 1/E del 22.1.2021 precisando :

    “che non è ravvisabile alcun aggancio normativo da cui poter desumere l’esistenza di un obbligo del contribuente di allegazione del valore normale minimo di riferimento periziato e/o di fissazione del corrispettivo nel medesimo valore”.

    La stessa Agenzia conclude evidenziando comunque che “in capo all’Amministrazione permane il potere di compiere le opportune verifiche per evitare l’occultamento della base imponibile con riguardo alle imposte sui trasferimenti”.

     

     

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