La disciplina delle locazioni brevi, di cui all’art. 4 del DL 50/2017, introduce  l’obbligo, a carico degli intermediari che siano intervenuti nel pagamento del canone di locazione breve, di operare una ritenuta del 21% sul corrispettivo lordo previsto dal contratto di locazione.

Al momento della ritenuta, è irrilevante se il contratto sarà o meno assoggettato a cedolare secca; la ritenuta da operare è la medesima del 21%.

Successivamente si hanno effetti differenziati:

- qualora il locatore abbia espresso l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di imposta sostitutiva;

- ove non sia stata espressa l’opzione per la cedolare secca, la ritenuta si intende operata a titolo di acconto sulle imposte sui redditi dovute.

Entrando nello specifico del calcolo dell’imposta si osserva quanto segue.

Nel quadro RB, l’importo del canone di locazione da considerare come base imponibile della cedolare secca o dell’IRPEF sul reddito fondiario non deve comprendere:

-        le spese di condominio, luce, acqua, gas, portiere, ascensore, riscaldamento e simili eventualmente incluse nel canone

-        le somme pagate dal locatore all’intermediario a titolo di provvigione.
Se viceversa sono incluse nel canone, devono essere considerate nel “corrispettivo lordo” su cui gli intermediari devono operare la ritenuta. 

Così ad esempio  ipotizzando un canone di locazione pari a 1.000 di cui 100 di spese, l’intermediario deve operare una ritenuta pari a 210. Tale ritenuta, però, risulterebbe superiore all’imposta dovuta, sia ove il locatore optasse per le cedolare secca, sia in caso contrario.

Qualora il  locatore non opti per la cedolare secca, il contribuente può, però, recuperare quanto corrisposto in eccesso, dato che la ritenuta  rappresenta solo un  acconto.

Al contrario in caso di opzione per la cedolare secca , la ritenuta deve considerarsi definitiva e quindi si avrebbe una tassazione più elevata di quella applicabile per contratti di locazione non breve.

Tuttavia la  circ. n. 24/2017 dell’Agenzia delle Entrate afferma che il locatore è tenuto a riliquidare l’imposta dovuta sul canone di locazione  se non sceglie il regime della cedolare secca, nel caso in cui la ritenuta subita sia maggiore dell’imposta dovuta.

Quest’ultima ipotesi, individuata in termini così generali dall’Agenzia delle Entrate, sembra lasciare aperta la possibilità di ricalcolare l’imposta anche ove si sia scelta la cedolare secca, potendo, così, tenere conto della base imponibile corretta.