I trasferimenti delle quote residue.
Si tratta di un tema di grande rilevanza pratica, poiché una clausola inserita (o omessa) nell’atto di trasferimento può incidere in modo significativo sulla possibilità di continuare a beneficiare delle detrazioni fiscali per diversi anni successivi.
BONUS RISTRUTTURAZIONI E TRASFERIMENTO DELLA DETRAZIONE: QUADRO GENERALE
La normativa e i chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate evidenziano che il trasferimento delle quote residue non è sempre automatico, ma dipende da una combinazione di fattori quali:
- il titolo di possesso dell’immobile;
- la tipologia di atto (vendita, donazione, successione);
- la concreta disponibilità dell’immobile;
- il soggetto che ha sostenuto la spesa.
Una corretta pianificazione dell’atto e una puntuale verifica del possesso al 31 dicembre risultano fondamentali per evitare la perdita del beneficio o future contestazioni.
REGOLA GENERALE: RILEVA IL POSSESSO AL 31/12
In linea generale, la quota di detrazione spettante per ciascun anno compete al soggetto che possiede l’immobile al 31 dicembre di quell’anno.
Se l’immobile viene trasferito prima del completamento del periodo di fruizione (normalmente 10 anni), le quote residue possono trasferirsi al nuovo titolare, ma secondo regole diverse a seconda della fattispecie.
VENDITA DELL'IMMOBILE: TRASFERIMENTO AUTOMATICO SALVO ACCORDO
In caso di vendita dell’immobile oggetto di interventi agevolati:
- le quote residue della detrazione si trasferiscono automaticamente all’acquirente persona fisica;
- salvo diverso accordo tra le parti.
Il venditore può quindi scegliere di:
- mantenere per sé le rate residue;
- trasferirle all’acquirente.
In assenza di una clausola espressa nell’atto di compravendita, la detrazione si intende trasferita all’acquirente.
L’accordo può risultare anche da una scrittura privata autenticata, purché dimostri che l’intesa era già presente alla data del rogito.
La stessa disciplina si applica a:
- donazioni;
- atti a titolo gratuito;
- permute.
La cessione di una sola quota dell’immobile non comporta il trasferimento proporzionale della detrazione, salvo il caso in cui l’acquirente diventi proprietario esclusivo dell’intero immobile.
COSTITUZIONE DELL'USUFRUTTO
In caso di costituzione dell’usufrutto, a titolo oneroso o gratuito:
- le quote residue non si trasferiscono all’usufruttuario;
- restano in capo al nudo proprietario.
Se l’immobile viene venduto con contestuale riserva di usufrutto, la detrazione residua spetta al nudo proprietario.
DETRAZIONE SPETTANTE AL DETENTORE (INQUILINO, COMODATARIO, ...)
Quando la detrazione spetta al detentore dell’immobile (ad esempio inquilino o comodatario):
- le quote residue non si trasferiscono in caso di vendita dell’immobile;
- il soggetto che ha sostenuto la spesa mantiene il diritto alla detrazione, anche se la detenzione cessa.
Lo stesso principio vale per il familiare convivente che abbia sostenuto le spese.
SUCCESSIONE EREDITARIA
In caso di decesso dell’avente diritto, le quote residue si trasferiscono solo all’erede o agli eredi che detengono materialmente e direttamente l’immobile.
La detrazione spetta a chi ha la disponibilità concreta del bene, anche se non lo utilizza come abitazione principale.
Se più eredi detengono l’immobile, la detrazione si ripartisce in parti uguali.
Se nessun erede detiene l’immobile (ad esempio perché locato), la quota dell’anno del decesso non è detraibile.
Qualora la detenzione venga acquisita in un anno successivo, la detrazione potrà essere fruita dal periodo d’imposta successivo, a condizione che la detenzione sussista per l’intero anno (Principio di diritto Agenzia delle Entrate n. 7/2025).
Se l’erede che detiene l’immobile procede alla vendita o donazione, le quote residue non si trasferiscono all’acquirente o donatario.
La detrazione non si trasferisce agli eredi dell’usufruttuario, poiché l’usufrutto si estingue con la morte; resta possibile la fruizione solo in caso di consolidamento della piena proprietà e sussistenza della detenzione materiale.
CONCLUSIONI
Il trasferimento delle detrazioni per bonus ristrutturazioni richiede un’attenta valutazione preventiva, soprattutto in presenza di rate pluriennali ancora rilevanti.
La corretta gestione degli atti di trasferimento e della posizione soggettiva del contribuente è essenziale per non perdere il beneficio fiscale.