Dal 1° gennaio 2016 possibile acquistare un ulteriore immobile abitativo con le agevolazioni.
La norma si riferisce a coloro che hanno già acquistato un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione “prima casa”. Tale possibilità concerne sia gli atti a titolo oneroso che gratuito quali successione o donazione.
Detta possibilità , vale a dire di usufruire anche sul secondo acquisto dell’agevolazione fiscale prevista per la “prima casa” è subordinata ad una precisa condizione:
- la alienazione del “primo” immobile agevolato entro un anno dal secondo acquisto. Non è richiesto che l’immobile sia ceduto a titolo oneroso, essendo sufficiente anche la donazione dello stesso.
Pertanto:
- in mancanza dell’alienazione nei dodici mesi dall’acquisto del secondo immobile l’acquirente decade dall’agevolazione e l’imposta di registro sarà dovuta nella misura ordinaria (9%), con applicazione degli interessi di mora e della sanzione amministrativa pari al 30%.
- Ai fini della fruizione della nuova agevolazione, restano fermi gli altri requisiti richiesti dalla normativa vigente per poter fruire dell’agevolazione “prima casa”.
- L’acquisto dovrà riguardare un immobile non di lusso e dovrà essere effettuato esclusivamente da una persona fisica.
Si ricorda che fino al 31 dicembre 2015, chi voleva acquistare un’immobile abitativo avendone già in passato acquistato un altro con le agevolazioni “prima casa” avrebbe dovuto corrispondere sul secondo acquisto le seguenti imposte:
- imposta di registro in misura piena (9%)
- Iva nella misura del 10%;
ciò in relazione alla sussistenza del requisito specifico della “non titolarità” del diritto di proprietà , o di altri diritti reali di godimento, su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge, usufruendo dell’agevolazione in questione.
La nuova norma consente ora al contribuente, in fase di acquisto di un immobile abitativo, di godere della imposta di registro agevolata al 2% anche se risulta ancora titolare (pure per quote e/o anche in regime di comunione legale), su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o altri diritti reali (usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà) su altra abitazione già acquistata usufruendo dell’agevolazione “prima casa”.
La Legge di Stabilità 2016 presuppone che l’acquisto del secondo immobile sia agevolabile solo a fronte di un precedente acquisto di immobile effettuato usufruendo dell’agevolazione prima casa.
Pertanto nell’ipotesi in cui il contribuente possieda un’abitazione acquistata senza l’agevolazione “prima casa” , posta nel medesimo territorio del Comune in cui è localizzato il secondo immobile da acquistare, non vi sarà possibilità di utilizzare la nuova agevolazione “prima casa” su tale seconda compravendita, anche se si realizza l’alienazione del primo immobile entro un anno dal nuovo acquisto agevolato.
La nuova agevolazione si applica anche nell’ipotesi in cui il nuovo acquisto sia imponibile IVA; pertanto l’impresa venditrice potrà applicare in fattura l’aliquota agevolata IVA del 4% anche nei confronti di chi acquista la “seconda casa”, a condizione che l’acquirente dichiari nell’atto e, in caso esista, nel contratto preliminare, che sia già titolare di un’altra abitazione “agevolata” e che intenda alienarla entro un anno.
All’atto di acquisto del nuovo immobile con le agevolazioni “prima casa”, l’acquirente potrà fruire del credito di imposta per l’imposta dovuta in relazione al secondo acquisto nel limite, in ogni caso, dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposte in occasione dell’acquisizione dell’immobile già posseduto.