Riduzione delle aliquote e “prezzo valore”.
In generale, il trasferimento di un fabbricato abitativo a titolo oneroso , in mancanza di particolari richieste della parte acquirente è soggetto:
A) Iva, con l'aliquota del 10%, se il cedente è l'impresa che ha costruito l'immobile o vi ha eseguito interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f) del Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001), purché la cessione avvenga entro cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori.
Se la cessione avviene oltre questo termine, l'atto è soggetto a Iva solo in caso di opzione da parte della società che ha costruito l'immobile o vi ha eseguito gli interventi ; in tale ipotesi, l'acquirente versa al cedente il corrispettivo e l'Iva al 10%.
L'atto di trasferimento è registrato, a cura del notaio, con il pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna, e dell'imposta di bollo per 230 euro.
B) imposta di registro, se il cedente è una persona fisica priva di soggettività Iva o un soggetto Iva per il quale non ricorrono le condizioni, precedentemente indicate, per l'applicazione del tributo.
In questo caso, l'imposta di registro, calcolata sul valore dichiarato dalle parti o, se superiore, sul corrispettivo, è dovuta con l'aliquota del 9% e non può essere inferiore a 1.000 euro.
In sede di registrazione, vanno versate anche le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, mentre non è dovuta l'imposta di bollo .
In presenza di determinate condizioni, è possibile ridurre il carico tributario dovuto per il trasferimento di un'abitazione a favore di persone fisiche.
Si tratta:
- dell'agevolazione "prima casa", che consente di ridurre l'aliquota da applicare
- del criterio del "prezzo valore", che consente, quasi sempre, di ridurre la base imponibile.
L'agevolazione "prima casa" è una vera e propria agevolazione tributaria ed è applicabile sia in caso di acquisti soggetti a imposta di registro sia in caso di acquisti soggetti a Iva.
Se il trasferimento è soggetto a Iva, si applica l'aliquota ridotta al 4% in luogo di quella ordinaria del 10%. Non vi sono riduzioni delle imposte dovute per la registrazione dell'atto. Pertanto, in caso di trasferimento soggetto a Iva, anche in presenza di richiesta di agevolazione "prima casa", sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale, ciascuna nella misura fissa di 200 euro, oltre all'imposta di bollo per 230 euro.
Se il trasferimento è soggetto a imposta di registro, si applica l'aliquota ridotta del 2% (comunque, non inferiore a 1.000 euro) in luogo di quella ordinaria del 9%.
Le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna e non si paga imposta di bollo.
Il criterio del "prezzo valore" rappresenta una diversa modalità di calcolare la base imponibile su cui applicare le aliquote di legge ed è applicabile solo in caso di acquisti soggetti a imposta di registro (per i trasferimenti soggetti a Iva, la base imponibile è costituita dal corrispettivo e non dal "valore catastale").
In tal caso la base imponibile ai fini dell'imposta di registro non è più costituita dal prezzo concordato dalle parti, ma dal "valore catastale" che, nella quasi totalità dei casi, è sensibilmente inferiore al corrispettivo.
La richiesta del "prezzo valore" non incide ai fini delle imposte ipocatastali e di bollo; pertanto, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna, mentre il bollo non si paga.
La volontà dell'acquirente di avvalersi del "prezzo valore" determina un'altra importante conseguenza: il potere di rettifica da parte degli Uffici non può essere esercitato in relazione ai trasferimenti immobiliari per i quali è stata richiesta l'applicazione del "prezzo valore" .
Infine l’agevolazione "prima casa" è applicabile sia in caso di acquisti a titolo oneroso sia in caso di acquisti a titolo gratuito (in quest'ultimo caso, si applica l'imposta sulle successioni e donazioni).
Il criterio del "prezzo valore" è applicabile solo in relazione agli acquisti a titolo oneroso. Per gli acquisti a titolo gratuito, la base imponibile è data dal valore venale in comune commercio .