Vantaggi con il “Sostegni bis”.
Il decreto “Sostegni-bis” (decreto legge n. 73/2021) ha introdotto considerevoli vantaggi fiscali per chi quest’anno acquista la prima abitazione e non ha più di 35 anni. La legge di bilancio 2022 (legge n. 234/2021, articolo 1, comma 151), ha poi prorogato la misura fino alla fine del 2022.
Risulta innanzitutto indispensabile avere l’Isee non superiore a 40mila euro annui
Requisiti.
Per ottenere le agevolazioni “under 36”, bisogna rispettare i requisiti “prima casa” ossia:
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avere o stabilire la propria residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, nel Comune in cui si trova l’immobile;
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non essere titolari, nemmeno in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare
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non essere titolari, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle stesse agevolazioni “prima casa”.
Agevolazione.
Nel caso di compravendite non soggette a Iva (per esempio, tra privati), le agevolazioni consentono di ottenere l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Se, invece, si tratta di acquisti soggetti a Iva (per esempio, da un’impresa costruttrice), oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene riconosciuto un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.
Agenzia Entrate ha spiegato che il credito può essere utilizzato nei seguenti modi:
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per pagare le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito;
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per pagare le imposte sui redditi delle persone fisiche (Irpef) dovute in base alla dichiarazione da presentare dopo la data dell’acquisto;
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per compensare somme dovute tramite modello F24, nel quale va indicato il codice tributo “6928”.
Inoltre viene cancellata l’imposta sostitutiva per i finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili a uso abitativo.
Infine, l’acquisto della prima casa “under 36” è esente dall’imposta di bollo, come per gli altri atti di acquisto assoggettati all’imposta proporzionale.
Immobili.
La legge concede le agevolazioni per l’acquisto di abitazioni in categoria civile (A/2), economico (A/3), popolare (A/4), ultra popolare (A/5), rurale (A/6), in villini (A/7) e per abitazioni e alloggi tipici dei luoghi (A/11). Non sono ammesse agevolazioni, invece, per l’acquisto di abitazioni di tipo signorile (A1), in ville (A/8) castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico (A/9).
I benefici si estendono anche per l’acquisto dei locali destinati a servizio dell’abitazione principale come magazzini (C/2), rimesse e autorimesse (C/6), tettoie (C/7), limitatamente a un locale per ciascuna categoria catastale e destinato a servizio della casa di abitazione.
Decadenza.
Si decade dalle suddette agevolazioni, qualora sussistano le condizioni per l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”, ma non quelle per gli “under 36” (per il valore Isee o il periodo temporale di validità delle agevolazioni).
In tal caso, per gli atti soggetti a imposta di registro viene recuperata questa imposta (nella misura del 2%) e le imposte ipotecaria e catastale sono applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna;
Per gli acquisti invece soggetti a Iva, oltre a dover pagare le imposte di registro, ipotecaria e catastale, viene meno il credito d’imposta con il conseguente recupero dello stesso, oltre all’applicazione di sanzioni e interessi, se già utilizzato. E’ dovuta l’Iva con l’aliquota del 4 per cento.
Se, invece, decadono i benefici “prima casa” per motivi più gravi, quali:
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una dichiarazione falsa, resa nell’atto di acquisto, circa la sussistenza dei requisiti;
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il mancato trasferimento della residenza nei termini previsti la vendita entro 5 anni, senza il riacquisto di una prima casa entro l’anno;
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la mancata vendita della precedente “prima casa” entro l’anno dall’acquisto della nuova.
Nei suddetti due casi, l’imposta di registro è recuperata nella misura del 9%, le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. Inoltre, viene meno il credito d’imposta, con il recupero dello stesso e l’applicazione di sanzioni e interessi.
Francesco Mondardini