Il nuovo regime delle “locazioni brevi” è contenuto all’art. 4, DL 50/2017.
Tuttavia al momento persistono ancora dubbi sulla disciplina , primo tra tutti la corretta qualificazione della tipologia di reddito.
Se oltre alla disponibilità dell’immobile, vengano forniti anche servizi accessori, risulta molto tenue il confine tra mera locazione ed attività imprenditoriale.
Era previsto l’emanazione di un regolamento per definire i criteri in base ai quali la locazione breve possa presumersi svolta in forma imprenditoriale, avendo anche riguardo al numero delle unità immobiliari locate ed alla durata delle locazioni in un anno solare.
Il termine per la sua emanazione è stato ampiamente disatteso.
Altro aspetto riguarda la modalità di stipula del contratto di locazione.
Se avviene tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare oppure soggetti che gestiscono portali telematici, scattano in capo a questi ultimi precisi obblighi; in particolare:
- di comunicazione dei dati entro il 30 giugno dell’anno successivo.
- Di effettuazione delle ritenute se il pagamento viene veicolato tramite l’intermediario; in questo caso va operata “all’atto del pagamento al locatore” e versata entro il 16 del mese successivo.
Ci si chiede se la mancata effettuazione della stessa, in presenza dei presupposti (oppure il comportamento contrario) possa creare conseguenze al locatore.
Nel caso in cui l’intermediario non effettui la ritenuta, il locatore non dovrebbe essere sanzionato in quanto il comma 5 dell’art. 4 del DL 50/2017 individua, come soggetti passivi, solamente i soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o coloro che gestiscono portali telematici e su di essi si applicheranno le eventuali sanzioni.
Tuttavia se il canone viene percepito al netto della ritenuta ma questa non viene poi certificata ai sensi dell’art. 4 del DPR 22 luglio 1998 n. 322, il locatore applicherà quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate nella risoluzione 19 marzo 2009 n. 68, secondo cui la scomputabilità è subordinata alla produzione della documentazione bancaria attestante che le somme sono state incassate al netto della ritenuta stessa.