L’evoluzione dei contratti.
Per un numero elevato di conduttori costretti alla chiusura dell’attività , l’esatto e tempestivo pagamento dei canoni risulta di difficile esecuzione.
Alcune considerazioni:
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allo stato attuale, le misure di sostegno varate non forniscono risorse finanziarie immediate in grado di fronteggiare la carenza di liquidità connessa ai mancati introiti aziendali.
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il bonus locazioni consiste solo di un credito d’imposta (peraltro limitato agli immobili di categoria C/1) utilizzabile in compensazione con altri tributi e dunque incapace di far fronte all’improvvisa crisi di liquidità.
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Il Decreto Cura Italia non prevede specifiche riduzioni o dilazioni dei canoni periodici, a differenza di quanto previsto per gli intestatari di mutui, ai quali è invece concesso il diritto di richiedere ai propri istituti di credito la posticipazione delle rate in scadenza.
Va però evidenziato come l'art. 91 D.L. 18/2020 , che opportunamente richiama l’art.1218 c.c.:
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prevede che il rispetto delle misure di contenimento sia sempre tenuto in debita considerazione ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore nei casi di inadempimento o ritardato adempimento.
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In sostanza la norma riconosce che le restrizioni previste dai recenti provvedimenti costituiscano una causa di forza maggiore, suscettibili di escludere la responsabilità dell’obbligato in relazione all’inadempimento e al conseguente obbligo di risarcire il danno.
Da ciò la conseguenza che i pagamenti parziali o ritardati possano essere tollerati nella misura in cui le prescrizioni previste abbiano avuto un impatto apprezzabile sull’attività del debitore.
Il codice civile dispone che la sopravvenuta e temporanea impossibilità di adempiere la prestazione sospende l’esecuzione del contratto, senza che il ritardo della prestazione possa essere imputato alla condotta colpevole del debitore (art. 1256 comma 2 c.c.)
Al conduttore penalizzato dagli effetti dell’epidemia, che ovviamente sono indipendenti dalla sua volontà, è quindi consentito differire i versamenti dovuti senza conseguenze negative, a condizione che sussista il nesso di causalità tra omesso pagamento e l’impatto del virus sull’attività svolta.
Tale sospensione opererebbe anche in presenza di una clausola risolutiva espressa, la quale, come ribadito in giurisprudenza, è produttiva di effetti sempreché si accerti la condotta colpevole del soggetto obbligato.
Da qui la possibilità per il conduttore in difficoltà di richiedere la sospensione dei canoni sino a quando l’emergenza non sarà terminata.
Il debitore ha inoltre il diritto di domandare la risoluzione facendo leva sulla straordinarietà ed imprevedibilità della situazione epidemica. Ai sensi dell’ art. 1467 c.c. “se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto”.
Dunque, al locatario è riconosciuta tale facoltà laddove il protrarsi dell’emergenza e delle misure restrittive renda insostenibile il pagamento dei canoni di locazione.
Va evidenziato che l’utilizzatore dell’immobile può anche esercitare il recesso contrattuale.
La disciplina speciale delle locazioni ad uso non residenziale attribuisce questo diritto qualora ricorrano gravi motivi e indipendentemente dalle pattuizioni contrattuali, ma con preavviso minimo di sei mesi .
Naturalmente nulla vieta alle parti procedere autonomamente alla rinegoziazione del canone , nell’entità e nelle tempistiche di pagamento, concordando sconti e/o distribuendo il versamento degli importi omessi su più annualità.