L’IVA nelle cessioni immobiliari: il punto

Fabbricati abitativi: categorie catastali A escluso A/10

In base all’art. 10 primo comma, n. 8-bis), del D.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato diversi da quelli strumentali sono soggette al regime “naturale” di esenzione da IVA, ad eccezione delle seguenti ipotesi:

1) cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) cessioni poste in essere dalle stesse imprese anche successivamente, nel caso in cui nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione; si tratta di una norma che vuole favorire le imprese di costruzioni in sede di vendita dei beni invenduti per evitare le negative ripercussioni in termini di detrazione IVA ( regime del pro-rata);

3) cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali per le quali nel relativo atto il cedente abbia manifestato espressamente l’opzione per l’imposizione.

In definitiva le  cessioni infra-quinquennali effettuate dalle imprese costruttrici o di rispristino del fabbricato ceduto  restano imponibili per obbligo di legge, mentre quelle realizzate oltre il quinquennio sono soggette al regime “naturale” di esenzione, salva l’opzione per l’applicazione dell’imposta espressa dalle imprese costruttrici o di ripristino all’atto della cessione.

L’opzione per l’imponibilità è, quindi, limitata alle sole imprese costruttrici o attuatrici degli interventi di recupero. Pertanto, le cessioni di fabbricati abitativi effettuate da operatori economici diversi restano  esenti da IVA.

Per quanto riguarda le cessioni aventi ad oggetto fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, l’imponibilità ad IVA su opzione di tali operazioni  è ammessa a prescindere dalle caratteristiche soggettive del cedente (che, quindi, può essere un soggetto diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino).

La misura dell’aliquota IVA per le cessioni di fabbricati abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso che scontano il 21%) effettuate dalla imprese costruttrici sono assoggettate ad IVA con applicazione dell’aliquota del 10 per cento, salva l’applicazione dell’aliquota del 4 per cento qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti “prima casa” .

Fabbricati strumentali

Le  cessioni di fabbricati strumentali sono esenti da IVA ad eccezione delle cessioni:

1) effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino degli stessi, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento;

2) per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione.

In tutti gli altri casi, le cessioni di immobili strumentali sono esenti da IVA, fermo restando il diritto del soggetto cedente di optare per l’imponibilità nell’atto di cessione. Le cessioni di fabbricati strumentali imponibili (per obbligo di legge o su opzione) sono assoggettate ad IVA con applicazione dell’aliquota nella misura ordinaria o, in particolari ipotesi, nella misura del dieci per cento.

Non si applica più la norma che imponeva l’applicazione dell’IVA quando il cessionario era un soggetto passivo IVA o aveva una percentuale di detrazione inferiore al 25%.

Reverse-charge per le cessioni di fabbricati imponibili ad IVA su opzione del cedente

L’applicazione  del meccanismo dell’inversione contabile, oltre alle cessioni di fabbricati strumentali imponibili per opzione, è estesa anche alla cessione di fabbricati abitativi imponibili su opzione del cedente, con il conseguente obbligo di assolvere il tributo a carico dell’acquirente, sempre che quest’ultimo sia un soggetto passivo d’imposta che agisce in quanto tale.

È opportuno sottolineare che il sistema del reverse-charge si applica soltanto nel caso di regime di imponibilità ad IVA opzionale.

In base al testo normativo la fattura emessa dal cedente (senza addebito dell’imposta e con l’indicazione della norma di riferimento, vale a dire l’art. 17, sesto comma, lett. a-bis)) deve essere integrata dall’acquirente applicando l’imposta con l’aliquota prevista per l’operazione posta in essere.

Per quanto riguarda le modalità di assolvimento dell’imposta nell’ipotesi in cui la cessione sia effettuata da un soggetto passivo in un momento anteriore alla data di ultimazione del fabbricato,  la cessione di un fabbricato non ultimato,  in quanto si tratta di un bene che non è ancora uscito dal circuito produttivo, deve essere assoggettata ad IVA. In tal caso, non ricorrendo un’ipotesi di imponibilità opzionale/facoltativa, non trova applicazione il meccanismo dell’inversione contabile e la cessione, quindi, è assoggettata ad IVA secondo le regole ordinarie.

In base ai criteri previsti dall’art. 6 del d.P.R. n. 633 del 1972, le cessioni di beni immobili si considerano effettuate all’atto della stipula del contratto ovvero, qualora prima della stipula sia pagato in tutto o in parte il corrispettivo o sia emessa la fattura, l’operazione si considera effettuata, limitatamente all’importo pagato o fatturato, alla data della fattura o a quella del pagamento del corrispettivo .

Per quanto riguarda le modalità di esercizio dell’opzione per l’imponibilità,  è necessario che detta scelta sia espressa nel relativo atto.

IVA/REGISTRO:

In applicazione del principio di alternatività IVA/imposta di registro, per le cessioni di fabbricati ad uso abitativo l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano in misura fissa in caso di cessioni soggette ad IVA e in misura proporzionale in caso di cessioni esenti da IVA, ferma restando l’applicazione delle agevolazioni accordate per l’acquisto della “prima casa”.

Per  le cessioni di fabbricati strumentali, l’imposta di registro si applica in modo uniforme, nella misura fissa di euro 168,00 sia per le operazioni assoggettate ad IVA sia per quelle esenti dall’imposta. Analogamente, a prescindere dal regime IVA applicabile, le cessioni di beni strumentali sono soggette alle imposte ipotecaria e catastale nella misura del 4 per cento.

Fabbricati abitativi:

Fabbricati strumentali: