Dipende dalla categoria di appartenenza.
Nell’ambito degli immobili detenuti dalle imprese commerciali possono essere individuate tre categorie:
- quelli strumentali
- quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività (cd. immobili merce)
- gli immobili patrimonio, cioè che non sono né strumentali né merce, ma costituiscono un investimento per l’impresa.
Gli immobili patrimonio sono estranei al normale svolgimento dell’attività e pertanto non concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base dei costi e ricavi ad essi afferenti, bensì secondo le regole dei redditi fondiari.
Pertanto:
- per gli immobili patrimonio non locati, il reddito è determinato in base alla rendita catastale rivalutata.
- Viceversa gli immobili patrimonio concessi in locazione concorrono a formare il reddito di impresa per un importo pari al maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone di locazione ridotto, fino a un massimo del 15% del canone medesimo, dell’importo delle spese documentate, sostenute ed effettivamente rimaste a carico per l’esecuzione di interventi di manutenzione ordinaria.
Ad esempio si consideri un fabbricato (patrimonio) per il quale si percepisce un canone annuo pari a 30 mila Euro. Si sono sostenute spese di manutenzione ordinaria, documentate e rimaste a carico, per un importo pari a 5.000 euro. Il limite di deducibilità è però pari al 15% di 30.000, ossia a 4.500 euro. La rendita catastale rivalutata è pari a 1.800 euro.
Il canone netto, pari a 25.500 (30.000 – 4.500), è superiore rispetto alla rendita catastale rivalutata; pertanto, il reddito da dichiarare è pari a 25.500. Inoltre, in dichiarazione va fatta una variazione in aumento di 5.000 e in diminuzione di 30.000 per azzerare l’effetto dei costi e ricavi imputati a conto economico.