Lezione 2: “Ho appena iniziato a lavorare e per arrotondare ho cominciato a subaffittare una stanza di casa. Come faccio per non disperdere il mio guadagno in tasse?”.
La manovra correttiva della scorsa primavera, contenuta nel D.L. 50/2017, ha esplicitato come gestire gli affitti “brevi”. Secondo il Fisco, è “breve” un affitto che non supera i 30 giorni di durata. Possono rientrare in tale categoria anche le sublocazioni, cioè i casi in cui un inquilino (già in affitto di suo) concede in locazione una parte dell’immobile (una stanza, alcune zone in comune della casa, ...).
Nel campo degli affitti, l’opzione consigliata per il maggior risparmio fiscale è la cedolare secca al 21%. Del canone lordo percepito, cioè, circa un quinto se ne va in tasse. Non poco, voi dite...? Beh, proviamo a fare due conti. L'alternativa alla cedolare c'è, si chiama IRPEF. Ma la tassazione ordinaria prevista per i redditi delle persone fisiche quasi mai conviene... Vediamo perché, con degli esempi pratici.
Partiamo da un presupposto: il vantaggio della cedolare aumenta con l’incremento del canone di locazione percepito, mentre risulta più marginale nel caso di canoni bassi. Per esempio, se il canone annuo è pari a 2.400 euro (cioè, 250 euro al mese di fitti percepiti), il risparmio fiscale sarà ridotto, poco meno di 50 euro l’anno.
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Tipologia di tassazione
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Aliquota
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Canone annuo
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Imposte dovute
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Cedolare secca
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21%
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2.400 €
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504 €
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IRPEF
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23%
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2.400 €
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552 €
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Ci sono, tuttavia, due considerazione da fare: la prima, che appena il percipiente degli affitti o dei subaffitti (il subaffittante, nel caso della nostra lezione) dovesse iniziare a lavorare guadagnando, per esempio, un reddito lordo da 30.000 euro l’anno, la tassazione IRPEF del suo affitto verrebbe inevitabilmente gonfiata dal convergere delle altre fonti di reddito nella medesima imposta. In pratica, nel caso di un lavoratore con ROL = 30.000 euro, e affitto annuo = 2.400, il risparmio fiscale tra cedolare secca e IRPEF salirebbe ingentemente a 408 euro.
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Tipologia di tassazione
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Aliquota
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Canone annuo
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Imposte dovute
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Cedolare secca
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21%
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2.400 €
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504 €
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IRPEF
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A scaglioni (23%, 27%, 38%)
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2.400 €
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912 €
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Seconda considerazione: se si sceglie la strada dell'IRPEF, saranno dovuti anche addizionali regionali e addizionali comunali... Da una tassa si passerebbe a doverne pagare tre. Come dite? Volete la cedolare...?
Eggià, tutti mirano alla cedolare. Ma quando è possibile adottarla? Mentre nel caso di locazione "classica" (cioè senza la previsione di sublocazioni al suo interno), la scelta della cedolare secca spetta al proprietario dell’immobile, nel caso della sublocazione, sia il proprietario che il sublocatore sono artefici del proprio destino, ovvero possono scegliere, di concerto o meno, se adottare la cedolare secca sui propri canoni attivi. Un capitolo a parte meriterebbero invece i contratti a canone concordato e gli immobili in comodato concessi in locazione. Ne riparleremo in una prossima lezione.
A questo punto vorresti sapere quante tasse potresti risparmiare se affittassi o subaffittassi un immobile, in base al tuo specifico reddito?
Contattatemi in privato, sarò felice di venire incontro ai vostri dubbi con una consulenza gratuita, scrivendomi a:
francesco.studiomondardini@gmail.com
Francesco Mondardini
@FranzMondardo
Laureato con lode in Economia e Direzione Aziendale presso l’Università di Bologna, da anni mi sono specializzato nella materia fiscale e imprenditoriale. Il mio obiettivo è permettere a chi vuole investire economicamente nel suo futuro, di poterlo fare... Senza svenarsi fiscalmente. A chi mi dice, sconsolato: “Sì, ho pagato le tasse. Ho fatto la mia rinuncia dei redditi”. Rispondo: “Posso accettare la sconfitta, ma non posso accettare la rinuncia a provarci”.