Riaperta la possibilità per l’imprenditore individuale.
Viceversa le operazioni di estromissione agevolate degli immobili da parte delle società non sono state riaperte.
L’estromissione degli immobili strumentali detenuti dall’imprenditore con passaggio alla sfera privata è considerata destinazione del bene a finalità estranee.
Ciò può dar luogo a plusvalenze tassabili in base alla differenza tra il valore normale e il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile estromesso.
Ai fini Iva l’esclusione dell’immobile strumentale dal regime d’impresa configura un’operazione di autoconsumo rilevante ai fini dell’Iva secondo le regole ordinarie. Non vi sono invece questioni impositive in tema di imposte di registro, ipotecaria e catastale.
Con la riapertura del regime agevolato , a prescindere dal regime contabile adottato, si ottengono i seguenti benefici:
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l’assoggettamento della plusvalenza ad un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi e dell’Irap dell’8% ;
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la determinazione della plusvalenza assumendo come valore normale dell’immobile estromesso, in luogo del valore di mercato il valore catastale rivalutato.
L’estromissione interessa gli immobili posseduti al 31 ottobre 2018 e che a tale data presentano il requisito della strumentalità esclusiva (per natura e per destinazione).
Viceversa non possono essere estromessi in modo agevolato:
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gli immobili “merce”;
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quelli che non sono strumentali
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gli immobili di civile abitazione utilizzati promiscuamente per l’esercizio dell’impresa e per le esigenze personali o familiari dell’imprenditore
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quelli posseduti in forza di contratti di leasing, salvo che l’immobile sia stato riscattato prima del 31 ottobre 2018.
Sul piano pratico:
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gli effetti dell’estromissione decorrono dal 1° gennaio 2019 data alla quale il bene deve ancora essere posseduto dall’imprenditore individuale.
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L’estromissione va effettuata entro il 31 maggio 2019 con il comportamento concludente dell’imprenditore e quindi con l’annotazione delle opportune scritture contabili.
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L’imposta sostitutiva dovuta sull’estromissione deve essere corrisposta per il 60% entro il 30 novembre 2019 e per il 40% entro il 16 giugno 2020.
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Il costo fiscalmente riconosciuto dell’immobile va determinato , considerando anche la parte di costo riferibile all’area pur se non ammortizzabile.
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E’ possibile assumere come valore normale di “autoconsumo” dell’immobile, il valore catastale rivalutato, in luogo dell’ordinario valore di mercato.