Lo ha stabilito la Corte di cassazione nell’ordinanza 12062 del 13 giugno 2016.
A rilevare non è la definizione attribuita dalle parti al negozio, ma il reale intento perseguito, l’effettivo contenuto e lo scopo complessivo delle diverse pattuizioni.
Ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro, la cessione di un terreno con sovrastante fabbricato vetusto, alla quale segue richiesta di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, previa demolizione del fabbricato esistente, deve essere riqualificata quale compravendita di terreno edificabile, dovendo il negozio essere sottoposto a tassazione in ragione degli effetti giuridici che oggettivamente produce.
La Corte di cassazione si è espressa sulla base della natura e della funzione dell’articolo 20 del Dpr 131/1986 nell’ambito dell’imposizione di registro.
Tale disposizione, in particolare, secondo il consolidato orientamento dei giudici di legittimità, prevede che il trattamento fiscale ai fini dell’imposta di registro, in relazione all’atto presentato alla registrazione, debba essere individuato avendo riguardo al contenuto delle clausole negoziali e agli effetti giuridici prodotti dall’atto medesimo.
Si prescinde, cioè, dal nomen iuris attribuito dalle parti ossia dal dato formale, il quale può essere disatteso ove difforme dal reale intento perseguito dalle parti, dall’effettivo contenuto e dallo scopo complessivo delle diverse pattuizioni negoziali.
In applicazione di tale principio generale, la Cassazione ha ribadito che “in materia di imposta di registro, nel caso di vendita di terreno con sovrastante fabbricato vetusto, la successiva richiesta di concessione edilizia per la costruzione di un nuovo immobile, previa demolizione del fabbricato, comporta la riqualificazione dell’atto quale vendita di terreno edificabile e la conseguente rettifica dell’imposta, dovendo il negozio essere sottoposto a tassazione in ragione degli effetti giuridici che oggettivamente produce”.
La Cassazione riqualifica l’atto di compravendita in cessione di “area edificabile” in considerazione di una pluralità di elementi di fatto attestanti l’effettiva regolamentazione di interessi attuata dalle parti, tra cui:
- la circostanza che la società acquirente si occupi di demolizione, costruzione e ristrutturazione di edifici;
- il fatto che la società acquirente, pochi giorni dopo l’acquisto, presenti domanda di concessione edilizia, contraendo anche un mutuo per la realizzazione del fabbricato da costruire;
- il prezzo del bene dichiarato in atto pari a circa dieci volte il valore catastale dell’immobile.