Oggetto: i beni immobili diversi da quelli strumentali per destinazione; i beni mobili iscritti in Pubblici registri;
Le caratteristiche del bene devono essere verificate all’atto della cessione, a prescindere dalla data di acquisizione.
In particolare il momento di cessione corrisponde con quello in cui la stessa è effettuata ; per gli immobili, stipula dell’atto notarile e non con quello della delibera che la dispone.
Sul punto l’Agenzia fornisce un’importante precisazione, affermando che: “il cambiamento di destinazione d’uso anche se effettuato in prossimità della data di [cessione] per acquisire lo status di bene agevolabile è scelta preordinata all’esercizio di una facoltà prevista dal legislatore dalla quale origina un legittimo risparmio di imposta non sindacabile ai sensi dell’articolo 10-bis della legge n. 212 del 27 luglio 2000”.
Di conseguenza una società può decidere di cedere un immobile attualmente strumentale per destinazione qualora, prima dell’atto di cessione, non venga più utilizzato direttamente.
È evidente che la sostenibilità di tale modifica è subordinata alla prova dell’effettivo cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
Possono essere oggetto di cessione agevolata gli immobili, diversi da quelli strumentali per destinazione di cui all’art. 43, comma 2, TUIR, che, come confermato dall’Agenzia, non siano “utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa da parte della società”; ossia:
- immobili strumentali per natura (categorie catastali B, C, D, E e A/10) qualora non utilizzati direttamente per l’esercizio dell’attività.
- Trattasi dei beni dati in locazione / comodato ovvero, come confermato nella citata Circolare n. 26/E, “comunque non direttamente utilizzati dall’impresa”. A tal proposito è precisato che: “sono esclusi dall’agevolazione i beni immobili i quali, pur essendo per le loro caratteristiche qualificabili tra quelli strumentali per natura, in quanto non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sono tuttavia utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa …”. Di fatto, se l’immobile strumentale per natura è utilizzato per l’esercizio dell’impresa, lo stesso assume la qualifica di bene strumentale per destinazione e, quindi, non è agevolabile.
- immobili merce;
- immobili uso abitativo posseduti dall’impresa, c.d. beni patrimonio, che concorrono a formare il reddito ai sensi dell’art. 90, TUIR.
Come accennato, l’agevolazione spetta, in generale, ai beni che costituiscono oggetto dell’attività dell’impresa e sono suscettibili di produrre un autonomo reddito attratto al reddito d’impresa, quali quelli concessi in locazione a terzi.
A tale categoria appartengono, come specificato nella citata Circolare n. 26/E, gli immobili delle società di gestione immobiliare.
Nel caso in cui, oltre all’attività di gestione, caratterizzata dalla percezione di canoni di locazione / affitto riferiti ad una pluralità di immobili, siano forniti servizi complementari e funzionali all’utilizzazione del complesso immobiliare con finalità diverse dal mero godimento dello stesso (ad esempio, immobili appartenenti a complessi immobiliari con destinazione unitaria, quali villaggi turistici, centri sportivi, gallerie commerciali), la cessione agevolata è esclusa qualora detta ulteriore attività risulti “essenziale e determinante” al fine di considerare detti immobili una “componente inscindibile di una gestione attiva del compendio immobiliare”.
Ai fini di tale valutazione l’Agenzia rinvia ai chiarimenti forniti nella Circolare 29.3.2013, n. 7/E, in base alla quale per essere considerati determinanti, dal punto di vista qualitativo i servizi prestati devono riguardare il complesso immobiliare nel suo insieme e devono essere valutati in funzione della destinazione unitaria degli immobili stessi, mentre dal punto di vista quantitativo gli stessi devono essere di significativa entità, così da rendere l’attività di locazione / affitto non più preminente in quanto inserita in una più ampia attività di prestazione di servizi (valutazione da effettuare, preliminarmente, raffrontando i ricavi derivanti dalla gestione attiva rispetto ai ricavi relativi ai canoni di locazione / affitto).