Gli immobili patrimonio sono quelli che non costituiscono né beni strumentali per l'esercizio dell'impresa né beni alla cui produzione o scambio è diretta l'attività dell'impresa.
La disposizione di cui all’art. 90 del Tuir prevede che sono indeducibili le spese e gli altri componenti negativi relativi a tale tipologia di immobile.La determinazione del reddito per gli immobili patrimonio avviene a prescindere dalle risultanze del Conto economico, ma adottando particolari metodi valutativi.
Per gli immobili “patrimonio” situati in Italia, applicando le regole dettate per i redditi fondiari è necessario distinguere tra:
- immobili non locati: imponibile pari al reddito medio ordinario, mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo (art. 37 D.P.R. 917/1986 e art. 3, co. 48, L. 662/1996);
- immobili locati: in tal caso, l’art. 37, co. 4 bis, D.P.R. 917/1986 sancisce che qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 5% (a partire dal periodo d’imposta 2013, precedentemente 15%), sia superiore al reddito medio ordinario, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
In sostanza, per gli immobili patrimonio locati, l’imponibile sarà costituito dal maggiore tra il reddito medio ordinario e il canone di locazione ridotto delle spese documentate di manutenzione ordinaria sostenute dal locatore fino a un massimo del 15% del canone di locazione.
La C.M. 10/E/2006 ha inoltre chiarito che le spese di manutenzione ordinaria possono essere portate in riduzione del canone di locazione, ai sensi dell'art. 90 del Tuir, solo se "documentate". Il sostenimento di tali spese, quindi, deve essere adeguatamente comprovato per mezzo di contratti, attestazioni di pagamento, fatture e ricevute fiscali.