Il contratto di comodato, disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del codice civile, è un contratto a effetti obbligatori e non reali. In pratica, il soggetto che riceve in comodato il bene, denominato comodatario, acquisisce nei confronti dello stesso un diritto personale di godimento e non un diritto reale.
La conseguenza dal punto di vista fiscale è che la titolarità del reddito fondiario non si trasferisce ma resta in capo al proprietario/comodante. Qualora il comodatario stipuli, quale locatore, un contratto di locazione il reddito effettivo del fabbricato dovrà essere imputato esclusivamente al comodante (risoluzioni 381/E e 394/E del 2008).
Bisogna inoltre aggiungere che la legge concede la facoltà di applicare la cedolare secca solo alle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di un altro diritto reale di godimento (articolo 3 del Dlgs 23/2011). L'Agenzia delle Entrate, con la circolare 26/E del 2011, ha ribadito che il regime opzionale della cedolare secca è riservato al locatore, persona fisica, titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile.